A Two-Speed Italy
When Real Estate Storytelling Drives Markets and Ignores Hidden Opportunities
A recent report by Immobiliare.it Insights, the market intelligence arm of Italy’s leading real estate portal, highlights striking disparities in the country’s second-home market. According to the data, Forte dei Marmi tops the chart as the most expensive destination, with an average home price close to €2 million, followed by Cortina d’Ampezzo (€1.6 million) and Capri (€1.4 million). On the other end, rural areas and small towns remain far more affordable: in places like Viterbo, Capodimonte or Casale Monferrato, homes can be purchased for less than €100,000–150,000.
While this analysis captures price trends in popular tourist areas, it also reveals a deeper and largely overlooked trend: the growing territorial and real estate polarization in Italy.
The growing divide in real estate markets
Over the past few years, investments have increasingly concentrated in a few high-profile areas—major cities like Milan and Rome, luxury hotspots like Capri, and exclusive mountain or seaside destinations. Developers and investors focus on new, renovated, and energy-efficient properties tailored to high-end buyers. As a result, prices continue to rise in these locations, often pushing local residents out of their own communities.
Meanwhile, across hundreds of small towns and rural areas, the real estate market remains stagnant, with millions of unoccupied, outdated, or abandoned homes listed at rock-bottom prices. These properties are often ignored by the mainstream market, despite their accessibility.
A structural paradox: renovation costs remain similar
One of the most notable contradictions in the Italian market lies in renovation and energy upgrade costs. While the price to purchase a home in a rural town can be dramatically lower than in a city or resort, renovating it often costs roughly the same, regardless of location. Labor, materials, and compliance with energy regulations are priced similarly across regions.
This creates a paradox: the low acquisition cost is offset by high post-purchase expenses, discouraging many buyers—both Italians and foreigners. Without targeted incentives and support mechanisms, much of this vast real estate stock remains frozen and underutilized.
Storytelling drives demand—and distorts the market
Beyond economic logic, the Italian real estate market is heavily influenced by storytelling and perception. Popular narratives and media coverage tend to glorify a handful of destinations—Milan, the Amalfi Coast, Cortina, Forte dei Marmi—pushing demand and attention toward these places while neglecting entire regions that offer excellent value and quality of life.
This creates an informational asymmetry: what the market perceives as valuable is often shaped by branding, not intrinsic opportunity.
A smart alternative: smaller towns, better lifestyle
Living in a smaller town within 30–45 minutes of a major city or tourist area can cut housing and daily living costs in half or more. Groceries, services, transport, and local taxes are often far lower. For digital nomads, families, retirees, or lifestyle seekers, these areas offer a healthier, more sustainable way of living.
Projects like ITS Italy demonstrate the untapped potential of these overlooked areas. By combining affordable real estate with support services and long-term value creation, they are helping unlock liquidity in markets that were previously considered “dead zones.”
Foreign buyers: between dreams and due diligence
Foreign buyers are often drawn to Italy’s beauty and culture—but many overpay in overhyped areas or fall into risky purchases in places they don’t fully understand. Informed guidance, transparency, and tailored services are essential to avoid turning what was meant to be a dream home into a costly burden.
Italy has enormous appeal, but that appeal must be distributed more evenly across its diverse regions—not just concentrated in a few overexposed destinations.
Toward a more balanced market
The Italian real estate market is moving at two very different speeds. On one track, values soar in scarce, premium locations; on the other, stagnation dominates the rest of the country’s immense real estate stock. This imbalance is not just financial—it’s also cultural, infrastructural, and informational.
Rebalancing the market means building new narratives, smarter incentives, and sustainable development models. There’s a vast “other Italy” beyond Milan, Rome, and the usual icons—a place where quality of life, affordability, and long-term value are still very much within reach.
L’Italia immobiliare a due velocità: quando lo storytelling guida il mercato e ignora le opportunità diffuse
Un recente studio di Immobiliare.it Insights, la proptech del gruppo Immobiliare.it specializzata in analisi di mercato e data intelligence, ha messo nero su bianco alcune delle principali tendenze legate al mercato delle seconde case in Italia. Secondo i dati, Forte dei Marmi guida la classifica delle destinazioni più costose, con un prezzo medio per abitazione che sfiora i 2 milioni di euro, seguita da Cortina d’Ampezzo (1,6 milioni) e Capri (1,4 milioni). Sul fronte opposto, le aree rurali e interne offrono opportunità ben più accessibili, con città come Viterbo, Capodimonte o Casale Monferrato dove si può acquistare una casa con meno di 100-150.000 euro.
Se il report fotografa con precisione la segmentazione del mercato tra mare, montagna e campagna, ciò che emerge chiaramente in filigrana è un’altra dinamica più strutturale e meno discussa: quella di una crescente polarizzazione territoriale e immobiliare.
Il fenomeno della polarizzazione immobiliare
Negli ultimi anni, si è verificata una crescente concentrazione di investimenti immobiliari in poche aree ad alta visibilità: grandi città (Milano, Roma), mete di lusso e destinazioni turistiche di fascia alta. In queste zone, gli operatori si sono focalizzati su immobili nuovi, ristrutturati, energeticamente efficienti, spesso orientati a un pubblico internazionale o ad acquirenti ad alta capacità di spesa. Ne consegue un aumento progressivo dei valori immobiliari che rende questi luoghi sempre meno accessibili per i residenti locali, alimentando fenomeni di espulsione sociale e di gentrificazione.
Al contempo, in centinaia di piccoli centri urbani, borghi storici e aree interne, il mercato immobiliare resta quasi del tutto stagnante, con una quantità enorme di immobili sfitti, obsoleti o abbandonati, spesso disponibili a prezzi simbolici. Si parla di milioni di unità immobiliari, secondo dati diffusi da fonti istituzionali, che giacciono senza mercato reale nonostante l’apparente convenienza.
Una distorsione sistemica: costi simili, contesti opposti
Una delle contraddizioni più significative del mercato è legata ai costi di ristrutturazione e adeguamento energetico. Sebbene il prezzo di acquisto di una casa in un piccolo comune possa essere ridicolo rispetto a quello di una grande città o di una località turistica, i costi per renderla abitabile ed efficiente non sono proporzionali. Che si tratti di rifare un impianto, isolare termicamente o sostituire infissi, i listini degli interventi sono spesso simili su tutto il territorio, soprattutto a fronte di normative nazionali che richiedono standard sempre più elevati.
Questo genera un effetto paradossale: il vantaggio economico dell’acquisto viene in parte annullato dai costi post-acquisto, scoraggiando molti potenziali acquirenti, italiani e stranieri. Laddove gli incentivi pubblici o le formule chiavi in mano non arrivano – o risultano troppo complicati – il rischio è che il patrimonio immobiliare rimanga fermo, con tutto il potenziale inutilizzato.
Un mercato trainato dallo storytelling
Oltre alle dinamiche economiche, il mercato è influenzato in modo crescente dalla narrazione che viene costruita attorno ai luoghi. L’informazione è spesso filtrata da una comunicazione selettiva che esalta solo poche destinazioni – Milano, Forte dei Marmi, Cortina, la Costiera Amalfitana – rafforzando la percezione che esistano solo queste opzioni per chi vuole investire o vivere in Italia.
Questo storytelling parziale genera un effetto “specchio deformante” che orienta la domanda, i flussi turistici e gli investimenti, tralasciando ampie porzioni del Paese che potrebbero rappresentare una valida alternativa sia in termini economici sia di qualità della vita.
L’opportunità delle aree minori: una via percorribile
Eppure, vivere in un centro minore, a 30-45 minuti da una città o da una destinazione turistica principale, può ridurre drasticamente il costo dell’abitare. Non solo il prezzo dell’immobile è inferiore, ma lo sono anche i costi fissi, i beni di consumo, la mobilità e in molti casi la pressione fiscale locale. Per chi lavora da remoto o desidera uno stile di vita più lento, queste aree offrono un compromesso intelligente tra connessione e qualità dell’ambiente.
Progetti come ITS Italy, che lavorano per valorizzare il patrimonio immobiliare (e non solo) inutilizzato dei comuni italiani, stanno cercando di creare ponti tra domanda internazionale e offerta diffusa, non solo attraverso promozione immobiliare, ma anche con servizi integrati e supporto operativo. Il loro lavoro mostra come sia possibile rendere liquido un mercato che oggi appare bloccato, semplicemente cambiando il punto di vista.
Gli stranieri: tra opportunità e illusioni
Un ulteriore elemento critico è legato all’approccio degli acquirenti stranieri, spesso attratti da un’immagine idilliaca dell’Italia, costruita sui borghi da cartolina e sulle grandi città d’arte. Alcuni finiscono per pagare troppo in aree sovrastimate, altri acquistano immobili a basso prezzo in zone interne senza valutare correttamente la complessità legata a vincoli, infrastrutture, servizi e contesto sociale.
Anche in questo caso, una maggiore trasparenza informativa e un accompagnamento professionale adeguato possono fare la differenza tra un investimento sostenibile e un’esperienza negativa. L’interesse internazionale verso l’Italia c’è, ed è in crescita, ma deve essere canalizzato non solo verso il lusso, ma anche verso quella parte del Paese che offre valore autentico, sostenibile e ancora largamente inespresso.
Un nuovo equilibrio è possibile
Il mercato immobiliare italiano si muove oggi su binari divergenti: da un lato, crescita esponenziale dei prezzi in alcune località scarse e super visibili; dall’altro, paralisi totale in intere fasce del territorio nazionale. Questa polarizzazione non è solo economica, ma anche culturale e narrativa.
Cambiare rotta richiede un approccio sistemico: incentivi mirati, semplificazione dei processi, storytelling più equilibrato, e il coinvolgimento di operatori capaci di leggere il Paese oltre le sue “icone immobiliari”. Esiste un’Italia fuori dai riflettori che può rappresentare un futuro abitativo e di investimento più sostenibile, inclusivo e autentico – ma va riscoperta, valorizzata e raccontata.
Foto/Pictures: Lago di Misurina (Auronzo di Cadore) vs Cortina D’Ampezzo.
Distanti pochi km, ma non sul listino prezzi. Few Km away, but with a huge price difference.