L’1,4% è una percentuale sufficientemente piccola da sembrare una risposta definitiva. Se gli affitti brevi occupano una frazione così limitata delle abitazioni italiane, come potrebbero essere responsabili della crisi della casa? La domanda è legittima. Il problema comincia quando si pretende che una media nazionale descriva ciò che accade in una strada di Firenze, in un quartiere di Roma o in un piccolo comune costiero.
Secondo il Centro Studi AIGAB, l’associazione italiana dei gestori di affitti brevi, a giugno 2026 erano circa 492 mila le abitazioni presenti nel circuito delle locazioni brevi: l’1,4% del patrimonio abitativo nazionale. Il dato aiuta a misurare il fenomeno, ma non basta a stabilirne gli effetti. Proviene inoltre da un’associazione che rappresenta gli operatori: una fonte pertinente, da leggere conoscendone il punto di osservazione e chiedendo trasparenza su definizioni e metodologia.
La questione decisiva è il denominatore. Nel patrimonio italiano convivono case situate in territori che perdono popolazione, seconde abitazioni utilizzate poche settimane l’anno e appartamenti nei quartieri dove studenti, lavoratori e famiglie competono per un’offerta insufficiente. Sommare tutto produce una fotografia del Paese. Per governare un mercato locale serve avvicinare l’obiettivo.
Una casa disponibile in un comune senza domanda non sostituisce un appartamento vicino a un’università o a un ospedale. Per questo una bassa incidenza nazionale degli affitti brevi può convivere con una pressione rilevante in alcune zone. L’1,4% ridimensiona le spiegazioni che attribuiscono alle locazioni turistiche ogni problema abitativo italiano; non dimostra che qualsiasi loro concentrazione sia irrilevante.
Le case “non occupate” non sono tutte disponibili
Anche l’altro numero ricorrente nel dibattito richiede attenzione. Istat rileva per il 2023 circa 35,6 milioni di abitazioni, delle quali quasi 9,56 milioni classificate come non occupate. La definizione comprende però anche quelle utilizzate da persone non residenti. Non è dunque un inventario di appartamenti vuoti e immediatamente disponibili per essere affittati.
Prima di trasformare quel patrimonio nella soluzione alla crisi della casa, occorre sapere dove si trova, in quali condizioni sia, chi possa disporne e a quali costi possa tornare sul mercato. Un immobile da ristrutturare, una proprietà bloccata da una successione e una seconda casa utilizzata dalla famiglia pongono problemi differenti.
La geografia rende questa distinzione ancora più importante. Secondo Istat, nelle città è occupato da residenti l’84,5% delle abitazioni; nelle zone rurali la quota scende al 55%, nella montagna interna al 53,1%. Il divario mostra quanto sia poco utile immaginare un’unica ricetta nazionale: alcuni territori devono rimettere in uso un patrimonio sottoutilizzato, altri devono preservare la possibilità di abitarvi stabilmente.
Contare gli annunci non basta
Un annuncio online, inoltre, non coincide con un’attività turistica continuativa. Per misurare il fenomeno servirebbe distinguere le abitazioni intere dalle stanze, l’ospitalità occasionale dall’offerta professionale e i giorni effettivamente occupati dalla semplice disponibilità sulle piattaforme.
Anche quando si conosce il numero delle case destinate ai visitatori, resta una domanda: che cosa succederebbe a quelle abitazioni in assenza dell’affitto breve?
Supporre che entrerebbero tutte nel mercato residenziale significa dare per dimostrato ciò che andrebbe verificato. Alcune potrebbero essere affittate a residenti; altre restare chiuse, essere vendute o tornare all’uso familiare. Al tempo stesso, il fatto che una casa fosse precedentemente inutilizzata non rende irrilevante la sua destinazione turistica: la redditività attesa può influenzare le scelte di altri proprietari e le aspettative del mercato.
Per capire l’effetto sull’abitare bisogna osservare questi passaggi, senza confondere il numero degli annunci con quello delle abitazioni effettivamente sottratte all’offerta residenziale.
Riaprire una casa e ripopolare un paese sono risultati diversi
Nei piccoli centri la locazione turistica può rendere sostenibile un recupero, finanziare manutenzioni e generare lavoro. Ignorarlo sarebbe un errore. Ma chiamare automaticamente “rigenerazione” qualsiasi aumento dei pernottamenti sarebbe altrettanto superficiale.
Una casa restaurata e utilizzata per alcune settimane può produrre benefici economici. Non garantisce nuovi residenti, continuità dei servizi o una comunità meno fragile. Per valutare una politica territoriale bisogna misurare separatamente questi risultati.
Il rischio è investire nel recupero degli edifici senza costruire le condizioni per abitarli. Una destinazione può avere appartamenti ben arredati e continuare a perdere famiglie; può aumentare i posti letto e faticare a trovare un alloggio per chi lavora nelle strutture ricettive. Il successo turistico va quindi valutato anche attraverso la sua capacità di sostenere la vita quotidiana.
Occorre poi distinguere la pressione turistica dal disagio abitativo. L’affollamento dipende anche da escursionisti, trasporti e concentrazione stagionale dei flussi. L’accessibilità della casa riguarda disponibilità, canoni e redditi. I problemi possono sovrapporsi, ma richiedono strumenti diversi.
Regole locali e alternative praticabili
Una politica credibile dovrebbe partire da dati territoriali sufficientemente precisi: abitazioni turistiche effettivamente attive, offerta residenziale, andamento dei canoni, redditi, numero dei residenti e stagionalità.
Dove emerge una pressione significativa sull’abitare, valutare limiti mirati è ragionevole. Dove prevale l’abbandono, servono strumenti per recuperare gli immobili e renderli accessibili anche a nuovi abitanti. In entrambi i casi bisogna rendere praticabile la locazione residenziale, intervenendo sul recupero degli alloggi, sulle garanzie, sulla gestione delle controversie e sui servizi.
Limitare un uso può essere necessario, ma non crea automaticamente le condizioni per quello desiderato. Un proprietario deve avere ragioni concrete per affittare stabilmente; una famiglia deve trovare lavoro, collegamenti e servizi per scegliere di restare.
Il dato dell’1,4% merita quindi di entrare nel dibattito con il suo significato preciso: descrive una dimensione nazionale. Per decidere che cosa fare bisogna scendere alla scala dei luoghi e chiedere quali abitazioni siano coinvolte, quali alternative esistano e quali effetti si producano sulla vita dei residenti.
La qualità di una politica della casa si misura anche da questo: quante persone possono scegliere di vivere tutto l’anno nei territori che promuoviamo come destinazioni.