Case vuote, proprietari bloccati: perché l’Italia non riesce a liberarsi dei suoi ruderi

La rinuncia alla proprietà diventa impraticabile: cosa cambia davvero per i ruderi, gli immobili collabenti e l’Italia che si sbriciola

Per anni il dibattito sugli immobili abbandonati in Italia è rimasto sospeso tra due narrazioni opposte: da un lato l’idea romantica del recupero diffuso, dall’altro la realtà giuridica di un patrimonio che nessuno vuole più.
Con l’ultima manovra di bilancio, entrata in vigore il 1° gennaio 2026, il legislatore ha scelto una strada netta: chi possiede un immobile, se lo tenga. Anche quando è un rudere, anche quando è invendibile, anche quando è condiviso tra dieci, venti, trenta eredi che non si parlano da anni.

Di fatto, la rinuncia alla proprietà — lo strumento estremo per liberarsi di un bene divenuto solo un problema — è stata resa giuridicamente possibile ma sostanzialmente impraticabile.

La norma prima: lo Stato come approdo finale

Fino a pochi mesi fa, l’articolo 827 del Codice civile consentiva la rinuncia unilaterale alla proprietà: il proprietario (o tutti i comproprietari) potevano abbandonare formalmente l’immobile, che veniva acquisito dallo Stato.
Nel 2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione avevano chiarito un principio decisivo: non si può costringere un cittadino a mantenere una proprietà non voluta, soprattutto quando genera solo costi, rischi e responsabilità.

Una pronuncia di civiltà giuridica, che riconosceva l’esistenza di un problema strutturale: centinaia di migliaia di immobili collabenti, spesso ereditati, spesso inutilizzabili, spesso in aree interne dove il mercato semplicemente non esiste più.

La svolta del 2026: una rinuncia impossibile

Con la Legge di Bilancio 2026, il governo non ha abrogato l’articolo 827. Ha fatto qualcosa di più sottile: lo ha svuotato.

La rinuncia è ora nulla se non accompagnata da una documentazione che attesti la conformità del bene a tutta la normativa vigente:
urbanistica, ambientale, sismica, impiantistica, catastale — e potenzialmente qualsiasi altra norma applicabile.

Il problema è evidente:
- non esiste un documento unico che certifichi una conformità così totale;
- non esiste un’autorità che possa rilasciarlo;
- non esiste alcuna distinzione tra un rudere del 1880 e un edificio moderno.

Il risultato? Anche la rinuncia di un terreno agricolo o di una casa diroccata diventa impraticabile, perché dovrebbe risultare conforme a norme che non esistevano nemmeno al momento della costruzione.

Una norma contro la realtà

La contraddizione è macroscopica.
Lo Stato acquisisce automaticamente:

• i beni delle eredità senza eredi;

• gli immobili abusivi non demoliti;

• edifici trasferiti per successione o donazione anche se non conformi alle normative attuali.

Ma non accetta un immobile che un cittadino vuole restituire formalmente allo Stato, a meno che non sia perfetto sotto ogni profilo normativo.

È un cortocircuito giuridico che viola i principi di certezza del diritto, ragionevolezza e buon andamento della pubblica amministrazione. Non a caso, anche autorevoli commentatori — come Angelo Busani su Il Sole 24 Ore — parlano apertamente di una norma inutilizzabile e potenzialmente incostituzionale.

Il paradosso degli immobili collabenti

Questa scelta normativa ha un effetto concreto devastante sulle aree interne:

• immobili intestati a decine di eredi disinteressati;

• fabbricati invendibili anche a 1 euro;

• costi notarili, fiscali e tecnici superiori al valore del bene;

• impossibilità di liberare il patrimonio immobiliare “morto”.

In molti casi, regalare un immobile è diventato un fastidio. Non per mancanza di domanda, ma per l’impossibilità di chiudere il cerchio giuridico.

Il risultato è l’immobilismo totale: ruderi che restano tali, centri storici che continuano a svuotarsi, e Comuni che non possono intervenire perché la proprietà resta formalmente privata.

Il colpo finale: il comproprietario “col cerino in mano”

La norma colpisce anche la comproprietà.
Chi possiede una quota può ancora rinunciare a favore degli altri comproprietari. Ma l’ultimo rimasto non può più rinunciare allo Stato.

Tradotto: se tutti gli altri scappano, uno resta intrappolato per sempre. Un deterrente perfetto contro qualsiasi tentativo di razionalizzazione patrimoniale.

Una scelta politica, non tecnica

È difficile non leggere questa norma come una reazione difensiva: lo Stato non vuole farsi carico dell’enorme patrimonio abbandonato. Ma invece di affrontare il problema — con strumenti di acquisizione selettiva, riuso pubblico, partnership locali — sceglie la strada più semplice: scaricare tutto sui cittadini.

Così facendo, però, si blocca qualsiasi processo di rigenerazione reale.
E si condanna una parte crescente del Paese a restare esattamente com’è: ferma, vuota, inutilizzabile.

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Empty Homes, Trapped Owners: Why Italy Can’t Get Rid of Its Ruins

How a new law has made it practically impossible to renounce unwanted properties — and what this means for hundreds of thousands of abandoned buildings

For years, Italy’s abandoned properties have hovered between two opposing narratives: the romantic myth of widespread regeneration, and the harsh legal reality of assets no one wants anymore.
With the 2026 Budget Law, the Italian government has made a decisive — and deeply problematic — choice: if you own a property, you keep it. Even if it is a ruin. Even if it is unsellable. Even if it is jointly owned by dozens of heirs who have long lost interest.

In theory, the right to renounce ownership still exists. In practice, it has become nearly impossible to exercise.

What changed

Until recently, Italian law allowed owners to unilaterally renounce real estate, triggering its acquisition by the State. In 2025, the Corte di Cassazione reaffirmed a fundamental principle: citizens cannot be forced to retain unwanted property, especially when it only generates costs, risks, and liabilities.

That ruling acknowledged a structural issue: Italy is full of derelict buildings — often inherited, often co-owned, often located in areas where the real estate market has collapsed entirely.

The 2026 turning point

Instead of repealing the legal mechanism, lawmakers effectively neutralised it.
As of 1 January 2026, any act of renunciation is null and void unless accompanied by documentation certifying that the property complies with all current regulations — urban planning, environmental, seismic, technical, cadastral, and beyond.

The catch is obvious:

• no such all-encompassing certificate exists;

• no authority can realistically issue it;

• compliance is required with today’s rules, not those in force when the building was constructed.

This makes renunciation unworkable not only for buildings, but even for agricultural land.

A legal contradiction

The paradox is striking. The State automatically acquires:

• assets from estates with no heirs;

• unauthorised buildings after demolition orders are ignored;

• non-compliant properties transferred through inheritance or donation.

Yet it refuses to accept a property that a private citizen formally wishes to relinquish — unless that property is perfectly compliant with every applicable regulation.

As legal scholar Angelo Busani wrote in Il Sole 24 Ore, the rule is so incoherent and vague that it risks being unconstitutional.

The impact on abandoned Italy

This is not a technical debate. It has very real consequences:

• properties split among dozens of disinterested heirs;

• buildings impossible to sell, even symbolically;

• transaction costs exceeding market value;

• municipalities unable to intervene because ownership remains private.

In many cases, even giving a property away has become a burden.

The final trap

The law is especially harsh on co-ownership. Individual owners may still renounce their share in favour of others. But the last remaining owner can no longer renounce to the State.

Someone, eventually, is left holding the match.

A political choice

This is not a technical fix — it is a political decision. Faced with a vast, crumbling real estate legacy, the State has chosen not to manage it, but to push the problem back onto citizens.

The result is paralysis.
And a growing part of Italy condemned to remain exactly as it is: empty, fragile, and legally stuck.

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