Il paradosso dell’abbandono, quando la casa c’è ma non si abita.
The Paradox of Abandonment: When Homes Exist but No One Lives in Them
Proponiamo integralmente un articolo di Riccardo Rescio, che ringraziamo per la concessione, pubblicato su Italia e Friends.
Una considerazione sull’immenso patrimonio fantasma d’Italia, tra Borghi silenti, tasse inique e la comoda accusa al turismo.
Esiste un’Italia parallela, un regno del silenzio abitato da finestre vuote, tetti sfondati e cancelli arrugginiti.
È un paese fatto di pietre che raccontano storie di partenze, non di arrivi.
Secondo i dati ufficiali, le “unità collabenti” una definizione amministrativa per ruderi superano le 620.000 unità, un numero cresciuto del 123% dal 2011.
Un patrimonio fantasma che si stima arrivi a comprendere, considerando tutti gli immobili non utilizzati, circa il 27% delle abitazioni totali del Paese.
Questa cifra non rappresenta solo un dato statistico, ma l’espressione più cruda di un paradosso nazionale, la penuria di alloggi nelle città dinamiche convive con un esercito di case vuote, in un cortocircuito che sembra dare ragione all’antico adagio per cui chi ha denti non ha pane e chi ha pane non ha denti. Il patrimonio abitativo c’è, ma è inaccessibile, disperso, dimenticato.
Le cause di questo abbandono sono radicate in scelte precise e in dinamiche socioeconomiche di lungo corso. L’introduzione dell’IMU nel 2011 ha agito da potente detonatore, trasformando il possesso di una seconda casa in un costo spesso insostenibile.
Per molti proprietari, specialmente di piccoli immobili ereditati in borghi remoti, l’unica soluzione fiscalmente razionale è stata quella di rendere l’immobile inagibile, talvolta asportando parte del tetto, per farlo declassare a rudere ed essere esentati dal tributo.
A questo si somma l’esodo storico dalle campagne e dalle aree interne, che ha lasciato interi paesi senza comunità e senza mercato, e l’ingarbugliata matassa delle successioni ereditarie frazionate tra parenti lontani.
Il risultato è un panorama sconfortante che include non solo case, ma interi pezzi di storia e identità, si contano oltre 50.000 tra ex palazzi storici e castelli nobiliari abbandonati, circa 20.000 edifici ecclesiastici in disuso, migliaia di stazioni ferroviarie, caserme, teatri e colonie marine lasciate all’oblio.
Una stima agghiacciante suggerisce che le sole aree industriali dismesse coprano una superficie equivalente all’intera regione Umbria.
La narrazione pubblica, tuttavia, preferisce spesso individuare un capro espiatorio più immediato e visibile, il turismo e la proliferazione degli affitti brevi.
La conflittualità tra residenti e visitatori è palpabile in molte città d’arte, dove la sensazione è che gli appartamenti servano più ai turisti che a chi ci vive, con il rischio di svuotare l’anima autentica dei quartieri. Città come Barcellona, Amsterdam e Parigi hanno risposto con normative sempre più stringenti per limitare le locazioni turistiche e riconquistare alloggi per i residenti. In Italia, regioni come la Toscana e l’Emilia-Romagna hanno avviato un percorso normativo simile, fondato sull’idea che gli affitti brevi sottraggano case al mercato residenziale. Questa visione, seppur comprensibile di fronte all’emergenza abitativa di città universitarie come Bologna, rischia di essere una semplificazione fuorviante.
Alcune analisi di categoria sostengono che criminalizzare le locazioni turistiche significhi colpire i piccoli proprietari senza affrontare le vere cause della crisi, che affondano in decenni di politiche abitative assenti, nella dismissione del patrimonio pubblico e in un mercato degli affitti a lungo termine reso poco attraente da fiscalità e rischi di morosità.
Il paradosso si infittisce ulteriormente osservando che lo stesso settore turistico, spesso additato come causa della carenza di case, ne è a sua volta vittima.
In località ad alta vocazione ricettiva, dagli impianti sciistici alle coste, la mancanza di alloggi a prezzi accessibili per il personale stagionale sta diventando un freno all’attività. Un’indagine condotta in Val di Fassa ha rivelato che per circa quattro gestori su cinque è difficile o difficilissimo trovare una sistemazione per i dipendenti non locali.
A livello nazionale, nel 2024 il comparto turistico non è riuscito a coprire il 55% delle assunzioni previste, anche a causa di questa crisi abitativa parallela.
Si delinea così un cortocircuito perfetto, case vuote dove non c’è lavoro, e una drammatica mancanza di case dove il lavoro, trainato dal turismo, esiste ma non trova dove alloggiare la forza lavoro che lo sostiene.
Affidare la soluzione esclusivamente a provvedimenti restrittivi contro gli affitti brevi significa allora guardare il dito anziché la luna. La luna è l’immensa distesa di un patrimonio inutilizzato che aspetta solo di essere recuperato.
Il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza ha mosso i primi passi, destinando circa un miliardo di euro all’attrattività dei borghi, finanziando sia progetti pilota di rigenerazione che il sostegno alle micro-imprese locali. Tuttavia, la sfida richiede un cambio di paradigma culturale e amministrativo più profondo.
Serve una regia nazionale chiara che semplifichi la burocrazia del recupero, che offra incentivi mirati e duraturi per chi ristruttura e affitta, e che sappia gestire con intelligenza il patrimonio pubblico dismesso. Le esperienze europee mostrano che è possibile un equilibrio, supportando i proprietari che scelgono l’affitto residenziale con strumenti come garanzie contro la morosità, come sperimentato a Barcellona.
Contemporaneamente determinare un testo unico di norme certe di sicurezza e di agibilità a cui gli immobili destinati ad affitti brevi devono assolutamente attenersi per ottenere le autorizzazioni necessarie.
Ridare poi vita a quelle pietre abbandonate non è una questione meramente edilizia o economica, ma un’opera di ricucitura dell’identità nazionale.
L’abbandono edilizio non è statico, è un processo degenerativo che segue la “teoria delle finestre rotte” un edificio lasciato al degrado invia un segnale di incuria che incoraggia vandalismo e insicurezza, alimentando un circolo vizioso che allontana le comunità.
Recuperare un borgo o un quartiere significa quindi ricostruire tessuto sociale, bellezza e senso di appartenenza.
Significa contrastare quella cecità selettiva che ci porta a non vedere più le ferite nel paesaggio che attraversiamo ogni giorno, perché ormai abituali.
In un’epoca di passività di fronte alla complessità, scegliere di affrontare seriamente la questione del recupero del patrimonio fantasma sarebbe l’atto più rivoluzionario e concretamente innovativo.
Sarebbe la prova che l’Italia, invece di lamentarsi per il pane che manca, ha finalmente deciso di utilizzare i propri denti per mordere la realtà e riscoprire il pane che ha già, da tempo, silenziosamente conservato.
Riccardo Rescio
Firenze, 3 gennaio 2026
The Paradox of Abandonment: When Homes Exist but No One Lives in Them
A reflection on Italy’s vast ghost heritage, between silent villages, unfair taxation, and the convenient blame placed on tourism.
We republish in full an article by Riccardo Rescio, whom we thank for granting permission. Originally published in Italia e Friends.
There is a parallel Italy, a kingdom of silence inhabited by empty windows, collapsed roofs, and rusted gates.
It is a country made of stones that tell stories of departures, not arrivals.
According to official data, so-called “collabenti units”—an administrative definition for ruins—exceed 620,000 units, a figure that has grown by 123% since 2011.
A ghost heritage that, when considering all unused properties, is estimated to include around 27% of the country’s total housing stock.
This figure is not merely statistical; it represents the starkest expression of a national paradox: housing shortages in dynamic cities coexist with an army of empty homes, creating a short circuit that seems to confirm the old saying that those with teeth have no bread and those with bread have no teeth. The housing stock exists, but it is inaccessible, scattered, forgotten.
The causes of this abandonment are rooted in precise choices and long-standing socio-economic dynamics. The introduction of the IMU property tax in 2011 acted as a powerful detonator, turning ownership of a second home into an often unsustainable cost.
For many owners—especially those who inherited small properties in remote villages—the only fiscally rational solution was to declare the property uninhabitable, sometimes even removing part of the roof, so it could be downgraded to a ruin and exempted from taxation.
This is compounded by the historic exodus from rural areas and inland territories, which left entire towns without communities or markets, and by the tangled web of fragmented inheritances split among distant relatives.
The result is a disheartening landscape that includes not only homes, but entire fragments of history and identity: over 50,000 abandoned historic palaces and noble castles, around 20,000 unused religious buildings, and thousands of railway stations, barracks, theatres, and seaside colonies left to decay.
One chilling estimate suggests that abandoned industrial areas alone cover a surface equivalent to the entire region of Umbria.
Public discourse, however, often prefers to identify a more immediate and visible scapegoat: tourism and the proliferation of short-term rentals.
Tension between residents and visitors is palpable in many art cities, where the feeling is that apartments serve tourists more than those who live there, risking the hollowing-out of neighbourhoods’ authentic souls. Cities such as Barcelona, Amsterdam, and Paris have responded with increasingly strict regulations to curb tourist rentals and reclaim housing for residents. In Italy, regions like Tuscany and Emilia-Romagna have embarked on similar regulatory paths, based on the idea that short-term rentals subtract homes from the residential market. This view, while understandable in the face of housing emergencies in university cities like Bologna, risks being a misleading oversimplification.
Some sector analyses argue that criminalising tourist rentals means targeting small property owners without addressing the real causes of the crisis, which lie in decades of absent housing policies, the disposal of public assets, and a long-term rental market made unattractive by taxation and the risk of non-payment.
The paradox deepens further when we observe that the tourism sector itself—often blamed for housing shortages—is also a victim.
In highly tourism-dependent areas, from ski resorts to coastal destinations, the lack of affordable housing for seasonal workers is becoming a brake on economic activity. A survey conducted in Val di Fassa revealed that around four out of five operators find it difficult or extremely difficult to secure accommodation for non-local employees.
At a national level, in 2024 the tourism sector failed to fill 55% of planned hires, partly due to this parallel housing crisis.
What emerges is a perfect short circuit: empty homes where there is no work, and a dramatic lack of housing where work—driven by tourism—exists but cannot accommodate the workforce that sustains it.
Relying exclusively on restrictive measures against short-term rentals therefore means focusing on the finger rather than the moon. The moon is the vast expanse of unused heritage waiting to be recovered.
Italy’s National Recovery and Resilience Plan has taken initial steps, allocating around one billion euros to the attractiveness of villages, funding both pilot regeneration projects and support for local micro-enterprises. Yet the challenge requires a deeper cultural and administrative shift.
What is needed is a clear national framework that simplifies recovery bureaucracy, offers targeted and long-term incentives for renovation and rental, and intelligently manages disused public assets. European experiences show that balance is possible, supporting landlords who choose residential rentals with tools such as rent-default guarantees, as experimented in Barcelona. At the same time, there is a need for a single, clear set of safety and habitability standards that properties intended for short-term rentals must comply with in order to obtain authorisation.
Breathing life back into abandoned stone is not merely a construction or economic issue, but an act of repairing national identity.
Building abandonment is not static; it is a degenerative process that follows the “broken windows theory”: a neglected building sends a signal of disregard that encourages vandalism and insecurity, feeding a vicious cycle that drives communities away.
Recovering a village or a neighbourhood therefore means rebuilding social fabric, beauty, and a sense of belonging.
It means countering that selective blindness that makes us stop seeing the wounds in the landscapes we cross every day, simply because we have grown used to them.
In an age of passivity in the face of complexity, choosing to seriously tackle the recovery of this ghost heritage would be the most revolutionary and concretely innovative act.
It would be proof that Italy, instead of complaining about missing bread, has finally decided to use its teeth to bite reality—and rediscover the bread it has long possessed, silently preserved.
Riccardo Rescio
Florence, January 3, 2026