Il paradosso immobiliare italiano: milioni di case vuote e nessuna da affittare
Italy’s Housing Paradox: Empty Homes and Nowhere to Rent
Tra città dove trovare un affitto è sempre più difficile e borghi pieni di abitazioni inutilizzate, il vero problema del mercato immobiliare italiano potrebbe essere l’assenza quasi totale di un mercato degli affitti flessibili di medio periodo.
Nel dibattito pubblico italiano sulla casa si parla sempre più spesso di emergenza abitativa.
Nelle grandi città, trovare un appartamento in affitto è diventato difficile, spesso costoso e in molti casi semplicemente impossibile. Studenti, giovani lavoratori, professionisti in mobilità e famiglie che devono trasferirsi per lavoro si scontrano con un mercato dove l’offerta sembra ridursi di anno in anno.
La spiegazione più diffusa è ormai nota: la crescita degli affitti brevi legati al turismo avrebbe sottratto molte abitazioni al mercato residenziale.
Ma questa interpretazione, pur contenendo una parte di verità, rischia di nascondere un problema molto più ampio.
Perché se si allarga lo sguardo oltre le grandi città emerge una realtà completamente diversa.
Secondo i dati dell’ISTAT – Censimento permanente delle abitazioni, circa il 27% delle case italiane risulta vuoto o utilizzato solo occasionalmente. In termini assoluti significa tra i 9 e i 10 milioni di abitazioni non occupate stabilmente nel Paese.
(Fonte: ISTAT, Censimento permanente della popolazione e delle abitazioni; elaborazioni ANSA, 2024).
Questo dato racconta un paradosso evidente:
l’Italia non è un paese che manca di case.
È un paese dove le case ci sono, ma spesso non sono disponibili nel modo giusto.
Due mercati che non si incontrano
Il sistema immobiliare italiano sembra oggi diviso in due realtà parallele.
Da una parte ci sono le grandi città - Milano, Roma, Bologna, Firenze - dove la domanda di abitazioni continua a crescere per effetto della concentrazione delle opportunità di lavoro, studio e servizi.
Dall’altra parte esiste un’Italia molto più vasta, fatta di borghi, piccoli centri e aree interne dove il problema è spesso opposto: le case ci sono, ma mancano le persone che possano abitarle.
Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, il patrimonio abitativo italiano supera i 35 milioni di unità, uno dei più alti in Europa in rapporto alla popolazione.
(Fonte: Agenzia delle Entrate – OMI, Rapporto Immobiliare 2023).
Una parte significativa di questo patrimonio immobiliare è però concentrata in territori che negli ultimi decenni hanno vissuto fenomeni di spopolamento.
Molte abitazioni sono seconde case familiari, immobili ereditati o proprietà che i proprietari non utilizzano più ma che spesso non riescono o non vogliono mettere sul mercato.
Quando qualcuno decide di ristrutturare questi immobili, la soluzione più semplice è spesso quella degli affitti turistici, che consentono maggiore flessibilità e un controllo diretto sull’utilizzo dell’immobile.
Il segmento fantasma del mercato immobiliare
Tra l’affitto turistico e il contratto residenziale tradizionale esiste però uno spazio di mercato che in Italia è sorprendentemente poco sviluppato.
È quello degli affitti transitori o di medio periodo, generalmente compresi tra uno e diciotto mesi.
Una soluzione abitativa che risponde a una domanda crescente nella società contemporanea.
Pensiamo, per esempio, a:
professionisti impegnati in progetti temporanei,
consulenti che lavorano per alcuni mesi in una città,
ricercatori universitari,
studenti internazionali,
lavoratori in smart working,
o sempre più spesso digital nomads che scelgono di vivere per qualche tempo in una destinazione prima di decidere se stabilirsi più a lungo.
Per tutte queste persone il problema non è trovare una casa per qualche giorno, come nel caso del turismo, né firmare un contratto pluriennale.
Il problema è trovare una casa per qualche mese.
Ed è proprio questo segmento che oggi appare quasi inesistente nel mercato immobiliare italiano.
Una questione di gestione, più che di domanda
Il motivo principale è operativo.
Gestire un immobile in modo flessibile non è semplice.
Significa muoversi tra normative diverse, gestire contratti con durate variabili, organizzare manutenzione e servizi e mantenere l’immobile pronto per ospiti o residenti temporanei.
Per molti piccoli proprietari questo livello di complessità è semplicemente troppo elevato.
Di conseguenza il mercato tende a polarizzarsi: o affitti turistici molto brevi, oppure immobili lasciati inutilizzati.
Il rischio di restringere ulteriormente il mercato
Negli ultimi anni il dibattito politico si è concentrato soprattutto sugli affitti brevi, spesso indicati come una delle principali cause delle difficoltà abitative nelle città.
Sono state introdotte nuove registrazioni obbligatorie, codici identificativi nazionali e controlli fiscali più severi.
L’obiettivo è combattere l’abusivismo e aumentare la trasparenza.
Ma esiste anche un rischio.
Se la gestione degli immobili diventa troppo complessa o incerta, molti piccoli proprietari potrebbero semplicemente scegliere di ritirare le case dal mercato.
Con il risultato di ridurre ulteriormente l’offerta disponibile.
Dalle aree interne può arrivare una risposta
Proprio da queste contraddizioni nasce uno dei temi centrali delle politiche di rigenerazione territoriale.
Se milioni di case restano vuote e allo stesso tempo cresce la domanda di abitazioni temporanee legate al lavoro remoto e alla mobilità professionale, allora il problema non è solo immobiliare.
È anche culturale e organizzativo.
Per questo alcune realtà impegnate da anni nella rigenerazione delle aree interne stanno iniziando a sperimentare modelli diversi.
Tra queste c’è ITS ITALY, che lavora da tempo su progetti di rigenerazione nei piccoli comuni italiani e sull’attrazione di nuovi residenti temporanei e internazionali.
L’idea è semplice: offrire abitazioni pronte da vivere, senza che chi arriva debba affrontare subito l’acquisto e la ristrutturazione di una casa.
Per molti stranieri e nuovi residenti, infatti, comprare un immobile in un borgo italiano senza conoscerlo davvero può trasformarsi in una lunga e costosa avventura.
Ristrutturazioni impreviste, tempi amministrativi lunghi e complessità tecniche rischiano spesso di trasformare un progetto di vita in una costosa perdita di tempo e risorse.
Le strutture abitative ibride permettono invece un primo passo più semplice: vivere per alcuni mesi dentro una comunità, capire se è davvero il luogo giusto, e solo dopo decidere se investire in modo più permanente.
Un cambiamento inevitabile
L’Italia si trova oggi di fronte a un paradosso evidente.
Milioni di case vuote.
Città dove trovare affitto è sempre più difficile.
E una domanda crescente di abitazioni temporanee che il mercato non riesce ancora a soddisfare.
Se il sistema immobiliare continuerà a ragionare solo in due categorie - turismo o residenza stabile - questo squilibrio è destinato a crescere.
Ma se si riuscirà a sviluppare un vero mercato degli affitti flessibili di medio periodo, proprio i territori oggi più fragili potrebbero diventare parte della soluzione.
Italy’s Housing Paradox: Empty Homes and Nowhere to Rent
Public debate in Italy increasingly focuses on what is often described as a housing emergency.
In large cities, finding an apartment to rent has become difficult and often prohibitively expensive. Students, young professionals and families relocating for work are competing for a limited supply of housing.
Short-term rentals linked to tourism are frequently blamed for reducing the availability of homes for residents.
Yet this explanation only tells part of the story.
Because when we look beyond the largest cities, a very different reality emerges.
According to Italy’s national statistics institute ISTAT, roughly 27% of the country’s housing stock is either empty or only used occasionally, representing approximately 9–10 million homes that are not permanently occupied.
(Source: ISTAT Permanent Census of Population and Housing; ANSA analysis, 2024).
This number highlights a striking paradox.
Italy does not lack houses.
It lacks the right type of housing for a changing society.
Read the full English article on Nomag Media
Bel articolo. Da ex Agente Immobiliare devo dire che la situazione è effettivamente questa. Fra i problemi vorrei però sottolineare quello della cultura del mattone che, in Italia ma non solo, ha visto milioni di persone cercare nelle abitazioni un metodo di investimento e risparmio e non un asset abitativo commerciale. Ma le case devono essere pensate per essere vissute non per fungere da salvadanaio. Una soluzione c'è, non voglio parlarne qui per motivi di tempo, ma serve fare formazione e cultura come per tutti i cambiamenti.