Italy: Short-Term Rentals, Overtourism, and the Scapegoat Narrative
What the Numbers Really Say
Affitti brevi, overtourism e lo spettro del colpevole unico: quando la realtà è più complessa della narrazione
Affitti brevi sotto accusa, overtourism come spettro ricorrente e un mercato immobiliare in profonda trasformazione: questi i tre temi al centro dell’odierna copertura de Il Sole 24 Ore, che offre una fotografia articolata ma segnata da un retrogusto ideologico. Il quadro che emerge è quello di un’Italia spaccata tra la crescente pressione abitativa percepita (soprattutto nelle città d’arte) e una realtà immobiliare dove l’offerta si contrae e la domanda non accenna a calare, con inevitabili spinte sui canoni.
Secondo i dati di Scenari Immobiliari, a giugno 2025 i prezzi degli affitti brevi sono aumentati mediamente del 4,7% su base annua, con punte del +5,4% a Firenze. E proprio il capoluogo toscano diventa simbolo dell’“emergenza overtourism”, nonostante il fatto che – dati alla mano – solo il 2% del patrimonio immobiliare italiano sia destinato a questa formula locativa. A dirlo è Marco Celani, presidente di Aigab, che ricorda anche come il 32% dello stock degli affitti brevi derivi da eredità: case lasciate vuote e improduttive che trovano nuova vita solo grazie a questo segmento.
Ma anziché leggere questi numeri come espressione di una rinnovata utilità sociale – con la possibilità di dare ospitalità nelle aree in abbandono e generare valore laddove il mercato tradizionale è fermo – il dibattito si incaglia in una narrazione emergenziale. L’overtourism, nella percezione di molti cittadini (soprattutto delle grandi città), diventa sinonimo di affitti brevi, fino a legittimare – come evidenzia un sondaggio Ipsos – l’idea di importare il “modello Barcellona” fatto di restrizioni, divieti, key box vietate e numero chiuso per i visitatori.
Eppure, come sottolinea Silvia Spronelli di SoloAffitti, il tema non è "affitto breve vs affitto lungo", ma quale formula meglio risponde alla situazione concreta del proprietario. Le nuove normative – obbligo di Codice Identificativo Nazionale, divieti sul check-in remoto, oneri gestionali crescenti – hanno già spinto molti fuori dal settore: circa 50.000 immobili hanno abbandonato il comparto. E nonostante questo, i canoni continuano a crescere perché la domanda supera l’offerta.
In questo contesto, attribuire agli affitti brevi la colpa di tutto – dalla gentrificazione allo spopolamento dei centri storici – appare non solo eccessivo ma anche poco utile. Lo stesso Celani osserva che 9 milioni di immobili restano sfitti in Italia. Il vero problema, allora, non è trovare casa, ma mettere a reddito le case che già ci sono. E i rischi legati agli affitti lunghi – morosità, contenziosi, tempi biblici per tornare in possesso dell’immobile – restano un freno strutturale.
La battaglia ideologica sugli affitti brevi, in realtà, sembra spesso ignorare il cuore della questione: il diritto del proprietario di disporre liberamente del proprio bene. L’affitto breve è una forma moderna, flessibile e spesso l’unica soluzione per valorizzare immobili che altrimenti resterebbero chiusi o invenduti. E, soprattutto, non si può colpevolizzare un intero comparto – che contribuisce al PIL, al turismo diffuso e alla rigenerazione di molti borghi – in nome di una percezione soggettiva che cambia profondamente da città a città.
La sfida, semmai, è quella di costruire regole eque e basate sui dati, non sulla paura. Perché l’Italia, Paese di eredità immobiliari e grandi potenzialità turistiche, non può permettersi di trasformare un’opportunità in un capro espiatorio.
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Short-Term Rentals, Overtourism, and the Scapegoat Narrative: What the Numbers Really Say
Short-term rentals are under fire again, overtourism is the buzzword of the moment, and Italy's real estate market is shifting under pressure. That’s the takeaway from today’s Il Sole 24 Ore coverage, which reflects the growing tension between housing supply, rising prices, and the increasing demand for stricter regulations—especially in historic city centers.
According to Scenari Immobiliari, average short-term rental prices in Italy increased by 4.7% year-on-year in June 2025, with peaks of +5.4% in Florence. And it’s precisely these “tourist cities” that now feel the brunt of the overtourism narrative, despite the fact that—data in hand—only 2% of Italy’s total housing stock is used for short-term rentals. That’s the key message from Marco Celani, president of Aigab (Italy’s Short-Term Rental Managers Association), who also reminds us that 32% of short-rental properties come from inheritance and would otherwise likely remain unused.
Rather than recognizing this sector as a useful tool for reactivating vacant housing and supporting local economies, the political and public conversation increasingly presents it as a problem to be eliminated. An Ipsos survey referenced by Il Sole 24 Ore shows growing support (57%) for imposing stricter rules in major cities, following the models of Barcelona or New York—ranging from digital key box bans to tourist entry quotas.
Yet, as Silvia Spronelli of SoloAffitti points out, the real issue isn’t whether short or long-term rental is better, but which model fits a property owner's actual needs. Rising operational costs, stricter regulations (from mandatory ID codes to bans on remote check-in), and tax burdens have already driven some 50,000 homes out of the short-term sector. But rents continue to climb because demand still outpaces supply.
So why blame short-term rentals?
Celani notes that Italy has over 9 million vacant residential units, while owners are still reluctant to rent long-term due to legal complexities and the time-consuming process of recovering properties from defaulting tenants—often a matter of years. This is the real structural problem, not a surge in Airbnb listings.
The overtourism narrative, while relevant in very specific urban cases, risks distorting the national debate. By focusing solely on short-term rentals, we ignore deeper, systemic housing issues: lack of incentives for owners, burdensome rental laws, and an aging housing stock left idle due to inheritance or lack of liquidity.
Instead of ideological battles, Italy needs data-driven housing policies that support flexible use of real estate, protect property rights, and encourage sustainable hospitality—especially in underpopulated or marginal areas where short-term rentals may be the only available form of accommodation.
Vilifying an entire sector that contributes to GDP, supports local business, and provides a bridge between tourism and real estate is not only unfair, it's economically short-sighted. The real solution lies in increasing supply, reducing regulatory friction, and allowing homeowners to choose how best to use their assets—without guilt or unjust restriction.