Italy’s Real Estate Surrender: Millions of Empty Homes and No Plan. But It’s (Still) Not Over.
La resa immobiliare d’Italia: milioni di case vuote e nessun piano. Ma non è (ancora) finita.
Quando la rinuncia alla casa diventa il simbolo di un Paese che si arrende. E quando, invece, può essere l’inizio di una nuova idea di abitare, di vivere, di costruire futuro.
C’è un’Italia che compra, un’Italia che vende, e poi c’è quella che rinuncia.
Rinuncia a una casa, a un terreno, a un pezzo di eredità.
Rinuncia — più in fondo — a un legame, a un’identità, a una presenza.
È l’Italia che si ritira da se stessa: milioni di immobili vuoti, migliaia di paesi che si spengono, un patrimonio immobiliare che da ricchezza è diventato fardello.
E mentre la politica discute di bonus e di edilizia, una sentenza della Cassazione — passata quasi inosservata — racconta più di mille dati demografici: l’Italia ha cominciato a rinunciare legalmente a se stessa.
La sentenza che fotografa un declino
Con la sentenza 23093/2025, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno ufficialmente legittimato la rinuncia alla proprietà immobiliare, anche senza un destinatario specifico.
Tradotto: se un cittadino decide che una casa, un terreno o un rudere sono ormai un peso, può dichiarare di non volerli più. Lo Stato, di conseguenza, ne diventa proprietario “a titolo originario”.
È una svolta storica.
Ma più che un progresso, è una diagnosi.
Come scrivevano Aquaro, Busani e Dell’Oste su Il Sole 24 Ore, questo meccanismo “estremo” sta riscuotendo un interesse crescente tra chi non riesce più a sostenere costi, burocrazia e rischi di immobili inutilizzati.
Secondo l’ISTAT, 9,6 milioni di abitazioni su 35,3 non sono occupate dai residenti.
E gli edifici accatastati come unità collabenti (cioè ruderi) sono più che raddoppiati in 13 anni, passando da 278mila a 629mila.
In parallelo, un altro numero — ancora più inquietante — attraversa le statistiche: 6,1 milioni di italiani lasceranno il mercato del lavoro nei prossimi dieci anni.
E i giovani che dovrebbero sostituirli non ci sono.
O se ci sono, se ne vanno.
La casa come simbolo della resa
Per generazioni, la casa è stata il centro di tutto: il luogo del lavoro, della famiglia, del risparmio, della stabilità.
Oggi è diventata il simbolo del peso, il bene che nessuno vuole, il nodo ereditario che si tramanda con sollievo solo quando si riesce a disfarsene. Perché, a meno che sia collocata in qualche città (nemmeno in tutte), quella casa non è più visto come un valore da raccogliere e vivere.
Chi rinuncia non è un irresponsabile: è spesso un figlio o un nipote di emigrati che si trova intestato un rudere in un paese dove non esistono più servizi, scuole, né medici.
Una casa senza acqua o internet, magari in un borgo dove restano solo cinque residenti.
La rinuncia, allora, diventa un gesto di cinica lucidità, non di incuria.
Ma è anche la spia di una deriva collettiva: l’idea che la vita in questi luoghi non sia più possibile.
Eppure, se lo Stato accetta la casa, non risolve nulla.
Non c’è una “presa in carico” che tenga, se non ci sono persone, economie, scuole, relazioni.
Gli immobili non bastano a rigenerare un Paese.
L’illusione del “problema immobiliare”
Negli ultimi anni si è fatto credere che bastasse mettere in vendita le case per ripopolare l’Italia interna.
“Case a 1 euro”, “borghi da sogno”, “investimenti low cost”: titoli facili, destinati a finire nei feed di mezzo mondo.
Ma il risultato è sotto gli occhi di tutti: molte telecamere, pochissimi residenti.
Le operazioni mediatiche hanno riempito i giornali, non le piazze.
E i Comuni, spesso in buona fede, hanno confuso la promozione turistica con la politica di rinascita.
Una casa ristrutturata non fa una comunità; un turista entusiasta non fa un cittadino.
Per carità! Meglio che una casa diroccata e abbandonata, ma…
Rinunciare alla casa, rinunciare al Paese
Questa tendenza a “scaricare” sullo Stato le case indesiderate è il riflesso di una mentalità più ampia: la ritirata della responsabilità.
Pensiamo che qualcun altro debba occuparsi del problema — il Comune, la Regione, lo Stato, magari lo straniero di passaggio innamorato del borgo.
Ma nessuno può sostituirsi alla volontà di abitare davvero un territorio.
La verità è che il pubblico non può diventare la discarica dei fallimenti privati, e i privati non possono pensare di fare un favore al pubblico regalando ruderi senza prospettiva.
La rinuncia non è una soluzione: è un atto di resa travestito da burocrazia.
Ma non è inesorabile. Non tutto è perduto.
E qui si apre un altro capitolo.
Perché questa storia non deve per forza finire così.
Se è vero che la sentenza fotografa un Paese stanco, è altrettanto vero che, in molte zone d’Italia, qualcosa si sta muovendo.
Comunità, associazioni, giovani imprenditori, nuovi residenti: una rete diffusa di persone che non vogliono arrendersi al declino.
E noi, con
Ripartire dalle persone, non dagli immobili
Il nostro approccio — che portiamo avanti con ITS Journal e con i progetti pilota di ITS Italy — parte da un principio semplice: la rigenerazione non si fa con i mattoni, ma con le persone.
Gli immobili sono contenitori.
Il contenuto — la vita, il lavoro, la comunità — è ciò che li rende di nuovo veri.
Per questo, nei territori in cui operiamo, non ci limitiamo a ristrutturare o promuovere proprietà.
Sosteniamo processi che:
aiutano i cittadini o i nuovi residenti a ristrutturare casa e investire in attività produttive;
favoriscono forme di residenza temporanea o “a prova”, per consentire a chi arriva di capire se il luogo è quello giusto prima di stabilirsi;
integrano turismo, hospitality e cittadinanza attiva, coinvolgendo direttamente le comunità locali;
offrono supporto finanziario e consulenza reale, non solo vetrine immobiliari o storytelling emozionali.
Non facciamo solo turismo.
Non facciamo solo intermediazione.
E certamente non facciamo marketing territoriale da cartolina.
Facciamo progettazione sociale e territoriale.
Con i piedi (e investimenti concreti) nei luoghi, non solo con i post.
Le comunità come infrastruttura
Perché il vero piano di rinascita dell’Italia interna non può essere un elenco di bonus o bandi, ma una strategia di vita reale: portare servizi, infrastrutture digitali, assistenza sanitaria, educazione, flessibilità sul lavoro e inclusione sociale.
Senza questi pilastri, ogni immobile ristrutturato resta un bel set vuoto.
Rigenerare un paese significa creare motivi per restare e strumenti per tornare.
E questo — lo diciamo da anni — può essere un lavoro, un mestiere nuovo, che unisce economia e senso civico.
Formare persone che sappiano farlo — project manager, community builder, amministratori, imprenditori locali — è la prossima grande sfida.
L’Italia non è un museo, è un laboratorio
Ogni casa abbandonata può diventare una stanza di futuro.
Ogni borgo in declino può diventare un cantiere sociale, economico, culturale.
Ma servono idee, coraggio e continuità, non solo incentivi.
Non si tratta di tornare indietro, ma di abitare in avanti.
E il modello deve essere inclusivo, non nostalgico.
Dove c’è un anziano che non vuole andarsene, un giovane che può tornare, uno straniero che sceglie l’Italia per viverci — lì c’è speranza.
La rinuncia non come fine, ma come inizio
La sentenza della Cassazione ci dice che oggi è possibile rinunciare alla proprietà.
Ma la vera sfida è opposta: tornare a volere qualcosa.
Volere vivere nei territori, non solo visitarli.
Volere comunità, non solo case.
Volere futuro, non solo memoria.
E se lo Stato saprà finalmente affiancare le comunità che si muovono dal basso, se nascerà una politica capace di unire lavoro, welfare e territorio, allora potremo dire che la rinuncia è servita: non come resa, ma come punto zero da cui ripartire.
Perché un’Italia che rinuncia alle sue case può ancora scegliere di non rinunciare a se stessa.
E ITS Italy — insieme a chi ci crede, da dentro e da fuori — sarà lì, dove tutto ricomincia.
Italy’s Real Estate Surrender: Millions of Empty Homes and No Plan. But It’s (Still) Not Over.
When giving up a house becomes the symbol of a nation giving up on itself. And when, instead, it can mark the beginning of a new idea of living, dwelling, and building a future.
There’s an Italy that buys, an Italy that sells — and then there’s an Italy that gives up.
Gives up a house, a piece of land, a slice of inheritance.
Gives up — more deeply — a bond, an identity, a presence.
It’s an Italy retreating from itself: millions of empty properties, thousands of fading towns, a real estate heritage that has turned from wealth into burden.
And while politics debates tax breaks and construction bonuses, a Supreme Court ruling — largely unnoticed — tells a deeper truth than any demographic chart: Italy has begun to legally renounce itself.
A ruling that captures a decline
With ruling no. 23093/2025, Italy’s Supreme Court has officially legitimised the renunciation of property ownership — even without a specific recipient.
Translation: if a citizen declares that a house, a plot, or a ruin has become a burden, they can formally give it up. The State then becomes the owner “by original title.”
It’s a historic shift — but more diagnosis than progress.
As noted by Aquaro, Busani, and Dell’Oste in Il Sole 24 Ore, this “extreme” mechanism is gaining traction among those unable to bear the costs, bureaucracy, or risks of unused properties.
According to ISTAT, 9.6 million out of 35.3 million homes in Italy are not occupied by residents.
And the number of buildings classified as collabenti (ruins) has more than doubled in 13 years, from 278,000 to 629,000.
Meanwhile, another figure looms even larger: 6.1 million Italians will leave the workforce within the next decade — and the young people who should replace them are either missing, or leaving too.
The home as a symbol of surrender
For generations, the home was everything: work, family, savings, stability.
Today it’s become a symbol of weight — an unwanted inheritance passed on with relief once it’s finally shed.
Those who renounce aren’t irresponsible: they’re often children or grandchildren of emigrants, suddenly owners of a ruin in a town with no services, no school, no doctor. A house without water or internet, in a village with five remaining residents.
Renunciation, then, becomes a gesture of lucid realism — not neglect.
But it’s also the symptom of a deeper drift: the belief that life in these places is no longer possible.
Yet if the State takes over, nothing is truly solved.
There’s no “public stewardship” without people, economies, schools, and relationships.
Buildings alone don’t regenerate a nation.
The illusion of the “real estate problem”
In recent years, we’ve been told that simply selling houses could repopulate rural Italy.
“€1 homes”, “dream villages”, “low-cost investment” — catchy headlines that filled feeds across the world.
The result? Many cameras, very few residents.
Media operations filled newspapers, not piazzas.
Municipalities, often in good faith, confused tourism promotion with rebirth policy.
A renovated house does not make a community; an enthusiastic tourist does not make a citizen.
Better than a ruin, yes — but still far from regeneration.
Giving up houses, giving up a country
This trend of “offloading” unwanted houses to the State reflects a broader retreat from responsibility.
We assume someone else will take care of the problem — the municipality, the region, the State, maybe a foreign romantic who fell in love with the village.
But no one can replace the will to truly inhabit a territory.
Public institutions cannot be the landfill for private failures — and private owners can’t think they’re doing a favour by gifting hopeless ruins to the State.
Renunciation is not a solution: it’s bureaucracy masking surrender.
But it’s not irreversible
Because this story doesn’t have to end that way.
If the ruling captures a tired nation, it’s also true that in many corners of Italy, something is moving.
Communities, associations, young entrepreneurs, new residents: a growing network of people who refuse to give up on decline.
And we, with ITS Italy, are proud to work alongside them.
Starting from people, not properties
Our approach — through ITS Journal and our pilot projects — rests on a simple principle: regeneration begins with people, not bricks.
Properties are containers.
Life, work, and community are the content that makes them real again.
That’s why, in the territories where we operate, we don’t just renovate or promote properties.
We support processes that:
help citizens and new residents restore homes and start productive activities;
promote forms of temporary or “trial” residency, allowing newcomers to test if a place truly fits;
integrate tourism, hospitality, and civic participation, engaging local communities directly;
provide real financial and advisory support — not just listings or emotional storytelling.
We don’t just do tourism.
We don’t just do brokerage.
And certainly not postcard marketing.
We do social and territorial design — with real investments on the ground, not just posts online.
Communities as infrastructure
The real revival plan for inland Italy cannot rely on tax incentives or funding rounds.
It must be a living strategy: bringing digital infrastructure, healthcare, education, flexible work, and social inclusion.
Without these, every renovated building remains a beautiful empty set.
Regenerating a village means creating reasons to stay — and paths to return.
And that, we’ve long said, can become a profession: training project managers, community builders, administrators, and local entrepreneurs.
Italy is not a museum — it’s a laboratory
Every abandoned home can become a room for the future.
Every fading village can become a social, economic, and cultural workshop.
But it takes ideas, courage, and continuity — not just incentives.
This is not about going back — it’s about living forward.
Where an elder refuses to leave, a young person chooses to return, and a foreigner decides to stay — there lies hope.
Renunciation not as an end, but as a beginning
Italy’s Supreme Court has now made it legal to give up ownership.
But the real challenge is the opposite: to start wanting again.
To want to live in places, not just visit them.
To want community, not just houses.
To want a future, not just memory.
If the State can finally stand beside the communities moving from below — if policy can once again unite work, welfare, and territory — then renunciation will have served a purpose: not as surrender, but as zero point for rebirth.
Because a country that gives up its homes can still choose not to give up on itself.
And ITS Italy, together with all those who believe, inside and outside, will be there — where everything begins again.
Now that Italy has made it more difficult than ever for Italian-Americans to gain citizenship via descent, this is another factor in why these properties will remain vacant.
... was just reflecting on the (amazing) work you are doing. I wonder if theres a market for people like me. I hate owning real estate (owned many houses, apartments and hotels over the years) and now live the life of a digital nomad. I have lived in about 8 different smaller towns in Italy in the last few years and the one big frustration is how difficult it is to find places to stay in (that are priced for long term stays and not airbb tourism). If you could load your portfolio of properties (managed or in your network) you might be able to attract writers, digital nomads, artists etc that want a place away from the hustle and bustle to stay for a few months to years at a time. My wife and I tried to find these places but it is incredibly hard (often only through word of mouth from a local bar owner who knows a friend who has a house). Rents usually are in the 250-400 euros range plus expenses (our last few houses were amazing in this price range - whole houses that are sitting unused that the owners love to rent out).
I would be happy to create the tech stack for this. The thing is that you don't need thousands of guests... even just 10 long term stays bring word of mouth, friends, networks etc and before you know it communities build :-)