In Italia c’è chi non riesce a trovare una casa a un prezzo sostenibile e, contemporaneamente, chi possiede immobili o terreni dei quali non riesce neppure a liberarsi. Lo spunto arriva oggi da Libero. I dati suggeriscono però che il problema sia più grande, e più interessante, della tassazione: una parte del patrimonio italiano esiste giuridicamente, ma ha perso la propria funzione economica.
Lo spunto arriva da un articolo di Corrado Ocone pubblicato oggi, 7 settembre, su Libero, con un titolo costruito apposta per farsi leggere: “Possedere qualcosa in Italia è diventato una disgrazia”. Il caso raccontato è quello di un milanese che si ritrova per eredità alcuni appezzamenti nel territorio di Travo, in provincia di Piacenza, e scopre che ciò che formalmente dovrebbe rappresentare un patrimonio può trasformarsi in un insieme di costi, adempimenti e responsabilità. Prova quindi a liberarsene, arrivando a offrirli al Comune, che a sua volta non sembra particolarmente interessato ad acquisire beni destinati a produrre più spese che benefici.
L’articolo utilizza il caso per una riflessione molto più ampia sulla proprietà privata e sulla pressione fiscale, arrivando a chiamare in causa Marx, Locke e il rapporto tra cittadino e Stato. È una lettura legittima, ma i dati consentono di fare un passo ulteriore, perché il paradosso più interessante non è che lo Stato italiano renda impossibile ereditare. È piuttosto che un bene possa continuare a essere contabilizzato come patrimonio quando, per il suo proprietario e talvolta persino per il mercato, si comporta ormai come una passività.
Prima di arrivare a questa conclusione conviene però sottoporre a verifica il punto di partenza. L’Italia non è un Paese caratterizzato da una tassazione particolarmente elevata delle successioni. Per coniuge e parenti in linea retta l’imposta è pari al 4% e si applica soltanto sulla parte eccedente la franchigia di un milione di euro per ciascun beneficiario; per fratelli e sorelle l’aliquota è del 6%, con franchigia individuale di 100.000 euro.
Il confronto internazionale rende ancora più difficile sostenere che la peculiarità italiana sia una tassazione successoria straordinariamente pesante. Nell’Economic Survey: Italy 2026, pubblicato lo scorso aprile, l’OCSE osserva semmai che il gettito italiano proveniente dalle imposte su successioni e donazioni è basso a causa della limitata copertura e delle aliquote contenute; più in generale, l’organizzazione continua a suggerire all’Italia uno spostamento del prelievo dal lavoro verso patrimonio ed eredità.
Anche sul caso di Travo serve prudenza. Il Comune ha pubblicato proprio in questi giorni le aliquote IMU 2026 e i terreni agricoli risultano esenti, mentre agli altri immobili, incluse le aree edificabili, si applica l’aliquota del 9,6 per mille. Non conosciamo dal racconto giornalistico la classificazione catastale esatta dei beni ereditati, e quindi non possiamo stabilire quale sia il loro effettivo carico fiscale; possiamo però escludere che il solo fatto di possedere un terreno in quel Comune implichi automaticamente il pagamento dell’IMU.
Questo non rende meno interessante la storia. Al contrario, la rende più interessante, perché sposta la domanda dalla quantità di tasse pagate alla qualità economica del patrimonio posseduto.
Un immobile, un terreno o un fabbricato non diventano economicamente un asset per il semplice fatto di comparire in un catasto, in una dichiarazione di successione o nel patrimonio familiare. Per il proprietario hanno valore se possono essere utilizzati, affittati, venduti, trasformati o conservati con costi ragionevolmente inferiori ai benefici attesi. Quando invece un bene non produce reddito, non incontra domanda, necessita di manutenzione, presenta proprietà frammentate o situazioni catastali complesse e richiede spese per essere trasferito o rimesso in uso, il suo prezzo nominale racconta soltanto una parte della storia. In alcuni casi il valore economico netto per chi lo possiede può essere vicino allo zero; in altri può diventare, nei fatti, negativo.
È una chiave di lettura che aiuta a comprendere anche il fenomeno delle case a un euro, troppo spesso raccontato come se un’abitazione che un tempo costava decine di migliaia di euro fosse improvvisamente diventata un affare disponibile al prezzo di un caffè. L’euro, quasi sempre, è la parte meno importante dell’operazione. Il vero prezzo è rappresentato dalla ristrutturazione, dalle pratiche, dal tempo necessario per realizzarla, dalla capacità di utilizzare quella casa e soprattutto dall’esistenza di una domanda disposta a vivere proprio lì. Se il prezzo può scendere fino a un euro senza che migliaia di compratori si precipitino ad acquistare, il mercato ci sta già dicendo qualcosa: il problema non era il prezzo dell’immobile, ma la funzione economica che quell’immobile aveva perso.
Ed è qui che il caso raccontato da Libero incontra un dato nazionale molto più grande.
L’Istat ha pubblicato nel febbraio 2026 i risultati relativi al patrimonio abitativo italiano nel periodo 2021-2023. Le abitazioni hanno superato quota 35,6 milioni; quelle occupate da persone residenti sono oltre 26 milioni, circa il 73% dello stock complessivo, mentre 9,5 milioni risultano non occupate oppure occupate da persone non residenti.
Quel 9,5 milioni è un numero enorme, ma è anche uno dei numeri immobiliari italiani più facili da utilizzare male. Non significa che in Italia esistano nove milioni e mezzo di case vuote, abitabili e immediatamente disponibili. L’Istat inserisce nella categoria anche le abitazioni utilizzate da non residenti e, quindi, seconde case e diverse forme di uso temporaneo. All’interno del numero convivono probabilmente immobili perfettamente abitabili, seconde abitazioni utilizzate regolarmente, case vuote da poco tempo, edifici degradati, proprietà bloccate da successioni o comproprietà, immobili situati in luoghi privi di domanda e stock che avrebbe bisogno di investimenti rilevanti prima di poter tornare sul mercato.
La geografia, però, chiarisce la dimensione del problema. Nelle città italiane risulta occupato da residenti l’84,5% delle abitazioni; nelle aree rurali la quota scende al 55% e nei Comuni di montagna interna al 53,1%. Istat segnala inoltre che Lazio, Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto presentano livelli relativamente elevati di utilizzo del patrimonio disponibile, mentre Abruzzo, Calabria e Molise si collocano nella parte più bassa della graduatoria.
Questa distribuzione permette di ridimensionare anche un’altra affermazione ricorrente nel dibattito pubblico: sostenere che la crisi abitativa possa essere risolta semplicemente “utilizzando le case vuote” significa ignorare che la domanda di abitazioni e lo stock sottoutilizzato non si trovano necessariamente nello stesso posto. Una casa disponibile in un Comune dell’Appennino non esercita alcuna pressione al ribasso sull’affitto di un appartamento a Milano; allo stesso modo, una famiglia che deve presentarsi ogni mattina sul luogo di lavoro non risolve il proprio problema abitativo perché esiste una casa economica a cinquanta o cento chilometri di distanza.
Non ne consegue, però, che tutto ciò che si trova fuori dalle grandi aree urbane sia inutile. Significa piuttosto che per riportare sul mercato almeno una parte di quello stock bisogna generare o intercettare una domanda compatibile con quei territori. Possono farne parte famiglie italiane, lavoratori immigrati già residenti nel Paese, persone che lavorano in remoto, pensionati, imprenditori, italiani che rientrano dall’estero e stranieri che decidono di trasferirsi stabilmente o per lunghi periodi. Nessuno di questi gruppi, da solo, rappresenta la soluzione allo spopolamento italiano e sarebbe sbagliato attribuire ai digital nomad, ai compratori stranieri o alle case a un euro una capacità demografica che i numeri non possono giustificare. La loro importanza può essere invece molto più concreta: aggiungere domanda laddove oggi la domanda è insufficiente per mantenere in vita un mercato immobiliare normale.
C’è poi un ulteriore elemento che rende particolarmente attuale la vicenda raccontata da Libero. Nell’agosto 2025 le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affrontato espressamente il problema della rinuncia alla proprietà immobiliare. Con la sentenza n. 23093 hanno stabilito che la rinuncia abdicativa è un atto unilaterale e non recettizio attraverso il quale il proprietario può dismettere il proprio diritto; l’effetto previsto dall’ordinamento è l’acquisizione originaria del bene da parte dello Stato ai sensi dell’articolo 827 del Codice civile. La Corte ha inoltre chiarito che la volontà, anche semplicemente economica ed “egoistica”, di liberarsi di un bene indesiderato non rende di per sé illegittima la rinuncia.
Naturalmente questo non significa che qualunque proprietà possa essere abbandonata con una comunicazione e che ogni problema precedente venga cancellato: forma dell’atto, passività già maturate, eventuali responsabilità ambientali e altre situazioni giuridiche devono essere valutate caso per caso. Il principio resta però notevole perché il nostro stesso ordinamento riconosce una realtà che il linguaggio comune fatica ad accettare: essere proprietari non costituisce necessariamente un vantaggio e non esiste un obbligo generale di continuare a esserlo quando il bene non presenta più alcuna utilità per il titolare.
Da questo punto di vista, il problema italiano delle case vuote è probabilmente formulato male. Non dovremmo limitarci a chiederci quante abitazioni non siano occupate; dovremmo cercare di sapere quante possano realisticamente tornare a esserlo, con quale investimento, in quali tempi e per soddisfare quale domanda.
Per un piccolo Comune sapere che il territorio nazionale contiene 9,5 milioni di abitazioni non occupate da residenti è quasi irrilevante. Sarebbe molto più utile sapere se nel proprio territorio esistono cinquanta immobili i cui proprietari sarebbero disponibili a vendere o affittare, quali abbiano titoli di proprietà chiari, quanti siano già abitabili, quali richiedano 10.000 euro di lavori e quali invece 150.000, quanto distino dai servizi essenziali e quale possa essere il loro costo complessivo per una famiglia che decidesse di trasferirvisi.
Da qui potrebbero derivare alcune politiche molto meno spettacolari delle case a un euro, ma probabilmente più efficaci.
La prima sarebbe la costruzione di inventari territoriali dello stock realmente attivabile, distinti dalle statistiche generali sulle abitazioni non occupate. Un immobile dovrebbe entrare in questo inventario soltanto quando esiste un proprietario realmente disposto a venderlo o affittarlo, quando la titolarità è sufficientemente chiara e quando sono note almeno le condizioni essenziali dell’edificio e una stima realistica dei lavori necessari.
La seconda sarebbe smettere di comunicare il solo prezzo di acquisto e iniziare a rendere leggibile il costo totale di accesso all’abitazione. Un immobile venduto a 15.000 euro che necessita di 100.000 euro di interventi non appartiene allo stesso mercato di una casa da 45.000 euro nella quale sia possibile entrare domani. Nei territori a basso valore immobiliare questa distinzione diventa fondamentale, perché il prezzo basso può nascondere costi di trasformazione superiori al valore finale dell’immobile.
Una terza strada sarebbe creare vere e proprie property bank locali o territoriali, non necessariamente strutture pubbliche incaricate di comprare gli edifici, ma soggetti capaci di ricomporre l’informazione frammentata fra proprietari, eredi, tecnici, Comuni, potenziali acquirenti e inquilini. Nei mercati urbani questo lavoro viene svolto spontaneamente dalla densità della domanda e dagli intermediari; nei piccoli centri, dove dieci immobili possono appartenere a venti eredi residenti in città diverse, il mercato spesso non nasce neppure.
Una quarta politica dovrebbe riguardare l’affitto. Una parte delle abitazioni oggi fuori dal mercato potrebbe diventare accessibile attraverso garanzie ai proprietari, gestione professionale, piccoli incentivi alla riqualificazione condizionati alla locazione pluriennale e strumenti assicurativi. In molte aree italiane continuiamo a discutere di scarsità di alloggi mentre esiste stock che non viene affittato perché il proprietario non vuole affrontare lavori, rischio di morosità, gestione e burocrazia.
Esiste poi il tema dell’accesso alla proprietà. Dove il valore delle abitazioni è molto basso, può avere più senso aiutare una famiglia a comprare e sistemare una casa che continuare a sostenerne indefinitamente il canone di locazione. Formule di rent-to-buy, garanzie sui finanziamenti per la ristrutturazione, microcredito e programmi rivolti anche ai lavoratori stranieri stabilmente presenti nei territori potrebbero trasformare una parte della domanda abitativa in domanda di proprietà. Non è una soluzione universale e funziona solo dove esistono lavoro, servizi e immobili recuperabili a costi ragionevoli, ma merita almeno di entrare nel dibattito.
Infine bisogna accettare una conclusione meno romantica: non tutto il patrimonio edilizio italiano deve essere salvato. Alcune proprietà non torneranno ad avere una funzione abitativa sostenibile; alcuni edifici dovranno essere demoliti, alcune particelle ricomposte e alcuni fabbricati restituiti ad altri usi del territorio. La rigenerazione non consiste nel conservare indiscriminatamente ogni metro quadrato costruito, ma nel decidere cosa abbia senso riportare in funzione e cosa invece continui a consumare risorse senza una prospettiva credibile.
Il merito del titolo di Libero, quindi, è di avere messo il dito su un fenomeno reale, anche se probabilmente non per la ragione che suggerisce. Il problema non è semplicemente che in Italia possedere qualcosa sia diventato una disgrazia, e i dati sulla tassazione successoria non sostengono una generalizzazione di questo tipo. Il problema è che una parte della ricchezza immobiliare italiana rischia di essere ricchezza soltanto nominalmente, perché è localizzata dove non c’è sufficiente domanda, richiede investimenti sproporzionati rispetto al suo valore o rimane bloccata in un mercato incapace di mettere in contatto proprietari e possibili utilizzatori.
È anche la ragione per cui l’Italia può avere contemporaneamente una crisi dell’accessibilità abitativa e milioni di abitazioni non occupate da residenti senza che le due grandezze si annullino a vicenda. Il patrimonio c’è, ma non necessariamente dove serve, nelle condizioni necessarie o a un costo complessivo compatibile con chi potrebbe utilizzarlo.
La domanda utile, quindi, non è più soltanto “quante case vuote abbiamo?”. È capire quante di quelle case possano essere effettivamente riportate sul mercato e quali persone possano avere una ragione economica, professionale o personale per viverci. Se riuscissimo a rispondere seriamente a questa domanda, una proprietà che oggi rappresenta un costo per chi l’ha ereditata potrebbe tornare a essere una risorsa per qualcun altro e, in alcuni territori, per un’intera comunità.
Questa sarebbe una politica del patrimonio immobiliare. Molto meno semplice di vendere una casa a un euro, ma probabilmente molto più utile.