Second homes, empty homes and Alpine communities: what the Financial Times reveals — and Italy’s very different realities
Seconde case, case vuote e comunità alpine: cosa dice il Financial Times e cosa succede davvero in Italia
Dalla stretta su Chamonix, Austria e Svizzera al doppio volto della montagna italiana: territori che frenano gli eccessi e territori che combattono lo spopolamento.
Cosa racconta davvero il Financial Times
Nel suo ultimo approfondimento, il Financial Times ricostruisce con grande precisione la crescente “tempesta regolatoria” che sta attraversando le Alpi europee. Il caso più emblematico è Chamonix, dove circa il 70% delle abitazioni è classificato come seconda casa. Significa che i residenti faticano a trovare un tetto, i lavoratori stagionali vivono in condizioni sempre più precarie e l’economia locale si schiaccia su pochi mesi l’anno.
La risposta politica è stata drastica:
divieto di costruire nuove seconde case,
obbligo di permesso per affitti brevi sotto i 90 giorni,
vincolo a costruire alloggi accessibili per chi realizza immobili sopra i 200 m²,
limite di una sola seconda casa per proprietario lungo tutta la valle.
Non è un fenomeno isolato.
In Austria, il mercato è rigidamente diviso tra immobili turistici e residenziali. Una casa con permesso di affitto può costare il 70% in più della stessa identica proprietà senza permesso. Per molti stranieri — specialmente britannici, olandesi e belgi — comprare è pressoché impossibile.
In Svizzera, infine, le regole sono ancora più severe:
Lex Koller: permessi annuali contingentati per stranieri, limiti su metrature e lotti, divieto di rivendita con profitto nei primi 5 anni.
Lex Weber: limite massimo del 20% di seconde case per comune turistico.
Il FT però sottolinea un punto chiave: nonostante le restrizioni, i prezzi non scendono. Anzi, si rafforzano nelle località “snow-sure”, quelle che grazie alla quota garantiscono più neve per più mesi.
Megève (1.100 m) è l’esempio del declino: da tre chalet sopra i 5 milioni nel 2021 a trenta oggi, segno di un mercato fermo. Verbier (1.500 m), invece, vive una scarsità di offerta.
La conclusione del FT è netta:
la montagna che sopravvive è quella abitata tutto l’anno, non quella posseduta e lasciata vuota.
L’Italia: un’altra storia, anzi due
L’Italia non può essere letta con le stesse lenti del FT.
Il nostro Paese vive una doppia realtà, quasi opposta.
La “montagna forte”: Dolomiti, Alto Adige, Valle d’Aosta, Trentino
Qui il problema delle seconde case è già gestito, con misure che ricordano proprio Svizzera e Austria:
limiti stringenti alla trasformazione in seconde case,
regimi urbanistici molto rigidi,
controlli severi sugli affitti turistici,
prezzi elevati che rendono impossibile l’acquisto speculativo.
In particolare l’Alto Adige ha una delle politiche abitative più protettive d’Europa: molte abitazioni possono essere acquistate solo come prima residenza, e il rapporto tra residenti stabili e case turistiche è tra i migliori dell’arco alpino. Non sorprende che sia anche una delle poche aree montane dove la popolazione è in crescita.
La “montagna fragile”: Appennino e Alpi meno turistiche
Qui lo scenario è l’opposto:
oltre un comune montano su quattro ha perso più del 20% dei residenti dal 2002,
in molte aree sopra i 900–1.000 metri le case inutilizzate superano quelle abitate,
in alcuni comuni appenninici il tasso di abbandono immobiliare supera il 50–60%.
Il problema non sono i “cold beds” del FT, ma i “no beds”: case vuote, ereditate, sfitte da decenni, patrimonio immobiliare in eccesso.
In queste zone, copiare la Loi Le Meur sarebbe un errore strategico.
Serve il contrario:
incentivi alla residenza,
rigenerazione immobiliare,
attrazione di nuovi abitanti,
politiche per rendere sostenibile la vita in borghi piccoli.
E alcuni segnali positivi ci sono: tra il 2023 e il 2024 circa 35.000 persone hanno scelto di trasferirsi in montagna, soprattutto giovani famiglie e remote worker.
Due montagne, due strategie
L’Italia non è né Chamonix né Verbier.
È una geografia più complessa, più frammentata, più diversificata.
Per questo servono politiche differenziate:
Tutele forti dove la domanda supera l’offerta (Dolomiti, Alto Adige, VDA).
Rigenerazione e incentivi dove la domanda è crollata (Appennino, Alpi interne).
La lezione del FT però resta valida anche da noi:
una montagna viva non è quella che si riempie a dicembre, ma quella che resta accesa a marzo, giugno e ottobre.
Second homes, empty homes and Alpine communities: what the Financial Times reveals — and Italy’s very different reality
Europe tightens rules, but Italy faces a dual mountain: areas that restrict excess and areas overwhelmed by abandonment.
What the Financial Times really says
The Financial Times offers a detailed portrait of the Alpine property squeeze. Chamonix is its central case: around 70% of its housing stock is classified as second homes, creating an affordability crisis for residents and seasonal workers and turning the town into a seasonal machine rather than a community.
Chamonix’s response is uncompromising:
a ban on new second homes,
mandatory permits for rentals under 90 days,
inclusion of affordable housing in large developments,
and limits on how many second homes each owner can possess.
Austria is even more restrictive, with a strict separation between tourist-designated properties and private residences — pushing prices of permitted properties up to 70% higher.
Switzerland has the toughest framework of all:
the Lex Koller restricts foreign ownership through annual quotas and resale rules,
the Lex Weber caps second homes at 20% of a municipality’s stock.
Yet prices keep rising in “snow-sure” resorts.
Megève (1,100 m) is slowing sharply — from three €5m+ chalets in 2021 to thirty now — while high-altitude Verbier faces chronic scarcity.
The FT’s conclusion is unambiguous:
Alpine resorts survive only when they remain lived-in, not just owned.
Italy: a dual and opposite dynamic
Italy cannot be understood through the same lens. Our mountain regions follow two opposite paths.
The “strong mountain”: Dolomites, South Tyrol, Aosta Valley, Trentino
Here, demand is high and regulations are already strict. South Tyrol in particular enforces strong primary-residence rules, controls short-term rentals and limits conversions to second homes. These policies protect residents and keep communities alive.
The “fragile mountain”: the Apennines and marginal Alpine zones
Here we face abandonment, not excess:
over 25% of mountain municipalities have lost more than 20% of residents,
many villages have more empty houses than inhabitants,
abandonment in some Apennine areas exceeds 50–60%.
These areas need revitalisation, not restrictions.
Between 2023 and 2024, about 35,000 people moved to Italian mountain areas, especially remote workers and young families, marking a tentative but important shift.
One principle applies to all
Different mountains require different tools.
But the same truth resonates from Chamonix to the Appennino:
a mountain is alive only when people live there, not when they check in for a week and disappear.