I borghi italiani continuano ad attirare l’attenzione degli acquirenti stranieri. Le case costano relativamente poco, spesso offrono superfici generose e, almeno sulla carta, rappresentano un’opportunità per chi desidera una seconda abitazione o un investimento da mettere a reddito. La notizia è positiva, soprattutto per territori che da anni fanno i conti con immobili inutilizzati, edifici da recuperare e una domanda locale insufficiente ad assorbire il patrimonio disponibile.
Ma proprio perché è una buona notizia, forse dovremmo avere l’ambizione di chiedere qualcosa di più.
Nell’articolo «Borghi, gli stranieri a caccia di soluzioni per case da riaffittare», pubblicato dal Sole 24 Ore il 26 ottobre 2026, Davide Madeddu presenta un’elaborazione del Centro Studi RE/MAX Italia dalla quale emerge un mercato immobiliare particolarmente accessibile: prezzo medio di compravendita pari a 122.800 euro, valore medio di 856 euro al metro quadrato, circa otto immobili su dieci venduti sotto i 200.000 euro e più della metà sotto i 100.000. Il differenziale rispetto al resto del mercato osservato supera il 40% al metro quadrato, mentre gli sconti in trattativa risultano generalmente più ampi.
Sono dati interessanti e coerenti con molte delle opportunità che incontriamo lavorando sul territorio. Richiedono, tuttavia, una precisazione: questa fotografia dei prezzi e delle compravendite non quantifica, da sola, la crescita degli acquisti da parte degli stranieri. Per stabilire quanto stia aumentando effettivamente la domanda estera servirebbero una serie storica dedicata, il numero delle transazioni e una chiara indicazione dei territori esaminati. La specifica elaborazione sui borghi non risulta peraltro, al momento, disponibile fra i rapporti pubblici che abbiamo potuto consultare.
Non è il punto principale di questa riflessione, né intendiamo trasformare un approfondimento immobiliare in una disputa metodologica. Al contrario, prendiamo questi numeri come occasione per porre una domanda che riguarda amministrazioni pubbliche, investitori, operatori e comunità locali.
Se riusciamo a convincere sempre più persone ad acquistare immobili nei piccoli centri, che cosa possiamo fare affinché questo interesse produca benefici che durino ben oltre la compravendita?
Una vendita è un risultato. Non necessariamente una rigenerazione.
Quando una casa viene acquistata in un piccolo comune, qualcuno realizza il valore di un immobile che forse non utilizzava più. L’agente immobiliare conclude una transazione, il notaio e i professionisti svolgono il proprio lavoro, tecnici e imprese possono essere coinvolti negli interventi di recupero. Se l’edificio viene ristrutturato, migliorano anche le condizioni del patrimonio abitativo e, qualche volta, l’aspetto del paese.
Sono benefici reali, e sarebbe assurdo sminuirli. Anche ITS Italy opera in questa filiera e conosce bene quanto lavoro, quante competenze e quante difficoltà possano nascondersi dietro un acquisto apparentemente semplice.
Il problema è considerare questi risultati sufficienti.
Un immobile comprato, ristrutturato e utilizzato soltanto durante alcune settimane estive torna a essere patrimonio privato valorizzato, ma non necessariamente contribuisce a far crescere la popolazione residente, a sostenere un negozio aperto tutto l’anno o a rendere economicamente più solido un piccolo centro.
Se le case continuano a rimanere vuote per gran parte dell’anno, abbiamo recuperato una parte del patrimonio edilizio senza averne necessariamente recuperato la funzione abitativa ed economica.
È una distinzione importante, perché la rigenerazione non coincide con il passaggio di proprietà.
E se non fosse conveniente neppure per chi compra?
C’è un aspetto che viene spesso trascurato nelle narrazioni più entusiaste sul ritorno degli investimenti immobiliari nei borghi: la sostenibilità economica per lo stesso investitore.
Prendiamo un esempio puramente illustrativo. Una casa acquistata a 90.000 euro, con 45.000 euro di lavori e altre spese, rappresenta un investimento complessivo di 135.000 euro. Se riesce a essere affittata per sessanta notti l’anno a una tariffa media di 100 euro, produce 6.000 euro di ricavi lordi, pari a circa il 4,4% del capitale investito. Da quella cifra occorre ancora sottrarre gestione, manutenzione, pulizie, commissioni, utenze, imposte e gli eventuali interventi straordinari.
Ci sono destinazioni turistiche in grado di generare risultati nettamente migliori, naturalmente. Ci sono anche acquirenti che cercano soprattutto una casa per sé e non misurano il successo dell’operazione dal rendimento finanziario. Ma nei territori con una stagione breve e una domanda turistica limitata, l’idea che basti mettere un immobile online per trasformarlo in un investimento redditizio può rivelarsi ottimistica.
La questione, allora, non è soltanto come vendere più case, ma come sviluppare un mercato capace di utilizzarle per periodi più lunghi.
Una locazione turistica può convivere con soggiorni di media durata, affitti rivolti a lavoratori temporanei, professionisti da remoto o persone che desiderano sperimentare la vita in un piccolo centro prima di trasferirsi stabilmente. In alcuni contesti potrebbero esistere opportunità per contratti residenziali tradizionali; in altri, formule di accesso progressivo alla proprietà potrebbero ampliare la platea delle famiglie interessate.
Non tutte le soluzioni funzionano ovunque. Anzi, uno dei problemi ricorrenti è proprio l’assenza di una domanda abitativa sufficientemente organizzata o visibile. Ma questa dovrebbe essere una ragione per studiarla e svilupparla, non per considerare inevitabile che l’unica alternativa alla casa vuota sia la locazione turistica per poche settimane.
Non tutti i borghi sono lo stesso mercato
L’articolo del Sole 24 Ore cita, tra le località ricercate, anche Palmanova. La città-fortezza friulana appartiene effettivamente al circuito dei Borghi più belli d’Italia ed è patrimonio UNESCO. Ma il fatto che possa essere definita correttamente un borgo non significa che abbia lo stesso mercato immobiliare di una frazione montana isolata o di un comune dell’entroterra che ha perso metà dei propri abitanti.
Una località costiera, un centro storico riconosciuto a livello internazionale, un paese a breve distanza da una città e un borgo soggetto a spopolamento possono richiedere strategie completamente diverse.
In alcune destinazioni la domanda turistica esiste già e può sostenere gli investimenti. In altre bisogna lavorare per attirare soggiorni più lunghi, nuove attività o famiglie. Altrove, prima ancora delle case, occorrono collegamenti, connettività, servizi e condizioni che rendano possibile vivere e lavorare.
Per questo i dati aggregati sulle compravendite sono utili per individuare tendenze, ma non bastano a progettare interventi territoriali.
La nostra esperienza suggerisce di partire dalle caratteristiche economiche e sociali di ciascun luogo. A volte il problema è la mancanza di compratori; altre volte le case ci sono e costano poco, ma non esiste un’offerta di locazione adeguata. In altri casi ancora esistono persone interessate a trasferirsi, ma nessuno le accompagna concretamente nel percorso.
Non servono soltanto nuovi proprietari. Servono anche nuovi abitanti.
Negli ultimi anni molta attenzione si è concentrata sull’idea di attirare stranieri disposti a comprare case nei borghi. È comprensibile: l’investimento estero porta capitali, contribuisce al recupero degli immobili e genera visibilità internazionale.
Ma perché dovremmo fermarci a chi compra?
Ci sono anche persone che vorrebbero abitare in Italia senza acquistare immediatamente. Ci sono stranieri già residenti che cercano case più accessibili, lavoratori che potrebbero trasferirsi, famiglie che non riescono ad accedere al credito tradizionale e piccoli imprenditori interessati ad avviare un’attività in territori dove i costi di ingresso sono più contenuti.
Per questi soggetti, la possibilità di affittare una casa per sei mesi, un anno o tre anni può essere decisiva. Eppure, proprio in molti piccoli comuni, trovare un’abitazione disponibile in locazione è sorprendentemente difficile, nonostante la presenza di immobili apparentemente vuoti.
È uno dei paradossi sui quali dovremmo concentrarci: un patrimonio abitativo inutilizzato può convivere con una domanda di alloggi che non trova risposta.
Nella nostra ricerca preliminare RELOCALS, il 64,1% dei partecipanti ha dichiarato di non aver inizialmente immaginato una permanenza in Italia così lunga, mentre il 65% ha riferito di non essere mai stato coinvolto da enti italiani. Si tratta di risultati riferiti al campione studiato, non di percentuali rappresentative dell’intera popolazione straniera in Italia. Ma suggeriscono una pista di lavoro concreta: alcune delle persone che potrebbero contribuire alla vitalità dei territori sono già nel Paese, e non sempre vengono considerate dalle strategie locali di attrazione.
Prima di inventare l’ennesima campagna per convincere qualcuno a comprare una casa, potrebbe dunque valere la pena domandarsi come aiutare chi vorrebbe già abitarci.
E l’economia locale?
Naturalmente una comunità non torna a vivere soltanto perché aumenta il numero degli immobili occupati.
Servono attività economiche, opportunità di lavoro, servizi e luoghi di relazione. Il recupero delle abitazioni può contribuire a sostenere tutto questo, purché venga collegato a una strategia più ampia.
Un nuovo residente può rappresentare una domanda continuativa per negozi, artigiani, ristorazione e servizi. Un imprenditore che apre un’attività può creare lavoro e rendere più interessante il trasferimento di altre persone. Un’abitazione disponibile a condizioni sostenibili può aiutare un lavoratore ad accettare un impiego in un territorio nel quale oggi sarebbe difficile trovare casa.
Sono effetti meno immediati da raccontare rispetto alla vendita di un immobile, ma potenzialmente più duraturi.
Chi ci segue, sa bene che esistono esperienze interessanti che provano a integrare più dimensioni dello sviluppo locale. Sono iniziative diverse e non rappresentano formule automaticamente replicabili. Mostrano però che è possibile andare oltre il semplice annuncio di una casa in vendita.
E forse meritano maggiore attenzione anche quando producono risultati meno spettacolari di una classifica turistica o di un incremento delle compravendite.
Quello che stiamo cercando di fare con ITS Italy
Con ITS Italy abbiamo lavorato su circa 160 transazioni immobiliari in oltre venti comuni italiani. Questo percorso ci ha permesso di conoscere direttamente il mercato, i suoi operatori e i suoi limiti, ma anche di osservare situazioni nelle quali il vero ostacolo alla valorizzazione non è il prezzo di vendita: è ciò che accade all’immobile dopo l’acquisto.
Per questo stiamo progressivamente affiancando all’attività immobiliare un lavoro sulle locazioni di media e lunga durata, su abitazioni economicamente accessibili, su possibili formule di rent-to-buy e su iniziative che favoriscano investimenti nelle attività locali.
È un modello ancora da sviluppare e adattare ai diversi territori, senza la pretesa di offrire soluzioni universali. L’obiettivo è però chiaro: fare in modo che il capitale investito in un immobile possa continuare a produrre valore per il proprietario e per la comunità, anziché esaurire gran parte dei suoi effetti economici nella fase di compravendita e ristrutturazione.
A questo lavoro operativo affianchiamo un’attività di ricerca e divulgazione con NOMAG, ITS Journal e We the Italians. Le nostre pubblicazioni sui nomadi digitali, sulle case a un euro, sui residenti stranieri e sulla desertificazione commerciale nascono proprio dall’esigenza di collegare i racconti sul futuro dei piccoli comuni alle esperienze di chi li vive, li studia e ci lavora.
Non crediamo che l’investimento estero sia un problema. Al contrario, è una delle opportunità da valorizzare. Non crediamo neppure che il turismo sia un’alternativa sbagliata alla residenza: può rappresentare una componente importante dell’economia locale.
Crediamo però che sia possibile costruire un’offerta più articolata, capace di rispondere a domande diverse e di mantenere attivi gli immobili per una parte maggiore dell’anno.
Non abbiamo bisogno di meno compravendite. Abbiamo bisogno di fare molto di più dopo le compravendite.
Se una casa torna sul mercato, se una famiglia riesce ad abitarla, se un investitore ottiene un rendimento sostenibile e se un’attività locale trova nuovi clienti, il risultato è più interessante della semplice notizia di un immobile venduto.
E allora, forse, potremo parlare di rigenerazione con qualche ragione in più.
Dall’esperienza sul campo alla ricerca: le nostre pubblicazioni
Questa riflessione si inserisce nel lavoro di ITS Italy e nelle attività di ricerca, pubblicazione e divulgazione sviluppate con NOMAG, ITS Journal e We the Italians.
Quattro pubblicazioni approfondiscono i temi affrontati nell’articolo:
Digital Nomad: finalmente anche in Italia… almeno per un po’?
Empori di paese. Contro la desertificazione commerciale nei piccoli centri
I primi tre titoli costituiscono la collana NOMAG Research Books, disponibile in italiano e in inglese. Gli abstract sono gratuiti e le edizioni digitali complete sono comprese fra i vantaggi degli abbonati a pagamento di ITS Journal. Empori di paese è invece consultabile gratuitamente.
Per i nuovi abbonati: 50% di sconto sul primo anno di ITS Journal, secondo le condizioni della promozione.