The Ghosts of the "Case Cantoniere"
Chronicle of a Visionary and Misunderstood Project, Between Memory, Failures, and Possible Revivals (bilingual article)
I fantasmi delle case cantoniere
Le Case Cantoniere: cronaca di un progetto visionario e incompreso, tra memoria, fallimenti e rinascite possibili
Prima ancora di dedicarmi con convinzione (e forse anche una certa dose di testardaggine) alla rigenerazione dei piccoli comuni italiani per conto di nuovi residenti esteri, in una sfida che mi accompagna tuttora attraverso l'esperienza con ITS ITALY®, la mia attenzione era catturata da un altro elemento architettonico del nostro paesaggio: le case cantoniere. Non so se vantarmene o pentirmene, ma una cosa è certa: quello con le case cantoniere è stato, ed è ancora, un amore vero, profondo e travagliato. Un amore fatto di sogni, proposte, delusioni e un'incredibile occasione ancora non del tutto sprecata.
Il progetto ANAS del 2016: una visione in anticipo sui tempi
Nel luglio 2016 ANAS pubblica un bando, ufficializzato sulla Gazzetta Ufficiale n. 81 del 15 luglio, con l'obiettivo di rilanciare 30 case cantoniere attraverso un modello innovativo di concessione pubblica. L'idea? Trasformare queste strutture in:
strutture ricettive,
punti informativi turistici,
spazi espositivi per prodotti locali,
presidi culturali lungo le principali arterie del turismo lento e sostenibile.
Il progetto fu presentato con un entusiasmo quasi pionieristico, prevedendo la ristrutturazione a carico di ANAS, concessioni decennali e canoni agevolati. Le parole chiave del bando erano quelle che, solo cinque o sei anni dopo, sarebbero diventate mainstream: turismo lento, rigenerazione, sostenibilità, valorizzazione territoriale.
Ma nel 2016 erano ancora pochissimi gli addetti ai lavori in grado di coglierne la portata. Per quei pochi, fu come vedere l'alba di qualcosa di grande.
Non solo. Il progetto entrava in tutti i dettagli (persino il design delle sedute e degli appendini!), quasi si volesse lanciare un format di franchising dell'hospitality, con un partner statale forte e operatori locali. I video pure erano qualcosa 'troppo' avanti per qualcosa concepito dieci anni fa!
Dalla visione all'azione: la mia esperienza personale
In quegli anni incontrai due figure centrali con cui avremmo fatto un pezzo di strada insieme: Andrea Nonni e Paola Pierotti, professionisti competenti e motivati. Con loro, e con il supporto di un gruppo internazionale dell'hospitality, formulammo una proposta ambiziosa: partire da 30 case cantoniere con l'obiettivo di estendere il modello su scala nazionale e numeri molto più ampi (qui sotto la cover della nostra presentazione ad Anas del luglio 2017).
Ci furono incontri con i vertici di ANAS SpA, tavoli tecnici, investimenti in progettazione, esplorazione delle prime strutture disponibili. Tutto sembrava prendere forma. Ma poi, lentamente e senza clamore, il silenzio.
Nel 2018 ANAS viene assorbita da Ferrovie dello Stato Italiane S.p.A.. I vertici cambiano. Il progetto perde priorità. Le case cantoniere tornano nei cassetti a far compagnia alle stazioni e ai caselli abbandonati, e con esse le nostre proposte. Tempo, risorse e passione svaniti in un nulla di fatto.
Le case cantoniere: storia di un patrimonio diffuso
Le case cantoniere esistono da secoli. Nascono per ospitare i cantonieri, i lavoratori addetti alla manutenzione stradale. Il primo nucleo professionale viene istituito nel XIX secolo, su ispirazione del piemontese Giovanni Antonio Carbonazzi, che in Sardegna introduce il concetto di presidio continuo delle strade. Da lì nasce il termine "cantoniere" (dal provenzale "canton").
Nel 1938 si contavano oltre 1.300 case cantoniere, dislocate ovunque: in montagna, sulle colline, vicino al mare, persino lungo le strade più isolate. Il colore rosso pompeiano divenne obbligatorio nel 1934, trasformandole in un simbolo riconoscibile della presenza dello Stato.
Con la riorganizzazione della manutenzione stradale negli anni Ottanta e la crescente esternalizzazione dei servizi, il ruolo del cantoniere cambiò. E le case persero la loro funzione originaria.
Anas le aveva censite in tanto 👉🏻 Mappa della case cantoniere censite da Anas.
Tra fallimenti e nuove speranze: cosa è successo dopo
Nel 2021 ANAS ci riprova. Lancia un nuovo bando per 100 case cantoniere. I risultati sono desolanti: solo 11 assegnazioni, 2 delle quali ritirate.
Nel frattempo, il Demanio, alcune Regioni (come il Lazio), e Invest in Italy Real Estate iniziano ad avviare piccoli bandi, spesso slegati tra loro, in ordine sparso. Le case cantoniere sono offerte in concessione, ma non in proprietà. Le condizioni sono spesso poco attrattive, gli immobili fatiscenti, i bandi complessi, le informazioni insufficienti.
Ricevo ancora oggi alert per bandi che scadono in un mese, magari rivolti a investitori internazionali (come me, registrato a Londra). Ma è evidente che questi strumenti non sono progettati per attrarre seriamente investitori stranieri.
Il problema sistemico: mancanza di una visione integrata
Le case cantoniere sono oggi gestite da una miriade di soggetti: ANAS, Demanio, Regioni, Comuni. Ma manca una regia. Manca un modello nazionale di valorizzazione coordinata. Manca una piattaforma digitale chiara, aggiornata, accessibile.
Il sito ufficiale del progetto? Vuoto. Il portale Invest in Italy? Poco appealing, spesso incompleto. Le iniziative regionali? Disomogenee. Per farvi un’idea, perdetevi in quello dedicato della Regione Lazio…
E intanto, centinaia di case cantoniere restano lì, immobili, a guardarci passare.
Quasi più interessante comprarsi le foto romantiche e i kit per costruirsi un modellino (si trova su Ebay).
Turismo lento, locale, sostenibile: un'idea sempre più attuale
A differenza di 10 anni fa, oggi abbiamo:
un'esperienza concreta con ITS ITALY;
una rete di architetti, operatori turistici e finanziatori più strutturata;
una conoscenza profonda delle criticità operative e burocratiche.
Il turismo è cambiato. Il desiderio di autenticità, contatto con i territori, esperienze diffuse è in crescita. Le case cantoniere potrebbero diventare il perno di un modello di hospitality diffuso, su strada, lontano dall'overtourism.
Potrebbero connettere i borghi (che stiamo aiutando a rigenerare) con le strade che li attraversano. Potrebbero essere punti di ricarica elettrica, potrebbero essere oggetto di lavoro per giovani locali, potrebbero…
Una proposta: rigenerazione in rete, non per frammenti
Servirebbe una piattaforma. Un programma nazionale. Un progetto sistemico. E questo mi preoccupa, perché vorrebbe dire mettere in gioco interessi di troppi e quindi altri 10 anni di attese.
Non singoli bandi, non concessioni isolate. Ma un modello replicabile, finanziabile, scalabile:
Rete di case cantoniere su scala nazionale
Gestione coordinata con player del turismo e del territorio
Co-investimento pubblico-privato
Format architettonico e gestionale replicabile
Canone calmierato e concessioni più lunghe
Una provocazione: e se ripartissimo proprio ora?
Forse serve un nuovo manipolo di "folli visionari", come 10 anni fa. Solo che oggi siamo più maturi, più esperti, più cinici ma anche più determinati.
Potremmo essere noi, quelli che non hanno mai smesso di credere nel progetto, a rilanciarlo. A proporlo con forza. A fare lobby positiva, consapevole, costruita.
Una rete di case cantoniere che non siano solo romanticismo, ma asset strategico del turismo italiano.
Quelle case ci guardano ancora
Le case cantoniere non si muovono. Non scompaiono. Rimangono lì, ferme, a ricordarci ciò che avremmo potuto (e potremmo ancora) fare. Non sono sogni. Sono immobili veri, risorse vere, opportunità reali. Ma serve il coraggio di guardarle come un sistema, non come episodi.
La domanda è: vogliamo ancora provarci?
Io, sinceramente, penso di sì.
The Case Cantoniere: Chronicle of a Visionary and Misunderstood Project, Between Memory, Failures, and Possible Revivals
Before I fully (and perhaps stubbornly) committed myself to the regeneration of small Italian towns for new foreign residents—a challenge I’m still engaged in through my work with ITS ITALY®—my attention had been captivated by another architectural element of our landscape: the case cantoniere. I’m not sure whether to boast about it or regret it, but one thing is certain: my relationship with the case cantoniere has been, and still is, a true, deep, and tumultuous love affair. A love made of dreams, proposals, disappointments, and an incredible opportunity not yet entirely wasted.
The 2016 ANAS Project: A Vision Ahead of Its Time
In July 2016, ANAS launched a call for proposals—published in the Official Gazette No. 81 on July 15—with the goal of revitalizing 30 case cantoniere through an innovative public concession model. The idea? To transform these buildings into:
accommodation facilities,
tourist information centers,
exhibition spaces for local products,
cultural outposts along the main routes of slow and sustainable tourism.
The project was presented with almost pioneering enthusiasm, with ANAS covering the renovation costs, ten-year concessions, and reduced rents. The keywords of the call—slow tourism, regeneration, sustainability, territorial enhancement—were the same ones that would only become mainstream five or six years later.
But in 2016, very few professionals truly grasped its potential. For those few, it was like witnessing the dawn of something extraordinary.
It didn’t stop there. The project went into meticulous detail (even down to the design of chairs and coat hooks!), almost as if to launch a hospitality franchise format, backed by a strong state partner and local operators. Even the promo videos were too advanced for something conceived a decade ago!
Watch video 1 on YouTube
Watch video 2 on YouTube
From Vision to Action: My Personal Experience
During those years, I crossed paths with two key figures with whom I’d go on to share part of this journey: Andrea Nonni and Paola Pierotti—skilled, motivated professionals. Together, with the support of an international hospitality group, we put forward an ambitious proposal: to start with 30 case cantoniere, with the aim of scaling the model nationally and on a much larger scale. (Below is the cover of our presentation to ANAS in July 2017.)
We had meetings with the top management of ANAS SpA, technical roundtables, investments in planning, and site visits to explore the available buildings. Everything seemed to be taking shape. But then, slowly and without fuss, came silence.
In 2018, ANAS was absorbed by Ferrovie dello Stato Italiane S.p.A. Leadership changed. The project lost priority. The case cantoniere went back into drawers alongside abandoned train stations and toll booths—along with our proposals. Time, resources, and passion vanished into thin air.
Case Cantoniere: A Story of Widespread Heritage
Case cantoniere have existed for centuries. They were built to house road maintenance workers, or "cantonieri." The first organized workforce was established in the 19th century, inspired by Giovanni Antonio Carbonazzi from Piedmont, who introduced the concept of continuous road monitoring in Sardinia. From there came the term "cantoniere" (from the Provençal canton).
By 1938, there were over 1,300 case cantoniere scattered everywhere: in the mountains, hills, near the sea, even along remote roads. Their Pompeian red color became mandatory in 1934, turning them into a recognizable symbol of the state’s presence.
With the reorganization of road maintenance in the 1980s and the increasing outsourcing of services, the role of the cantoniere changed. And these houses lost their original purpose.
ANAS cataloged them here 👉🏻 [Map of the Case Cantoniere Catalogued by ANAS]
Between Failures and New Hopes: What Happened Next
In 2021, ANAS tried again. A new call was issued for 100 case cantoniere. The results were bleak: only 11 assigned, 2 later withdrawn.
Meanwhile, the State Property Office, a few Regions (like Lazio), and Invest in Italy Real Estate began launching small, often uncoordinated calls. The case cantoniere were offered in concession, not ownership. The conditions were often unattractive, the buildings dilapidated, the calls complex, the information lacking.
To this day, I still receive alerts for tenders closing in a month, sometimes aimed at international investors (like myself, registered in London). But it’s clear that these tools are not seriously designed to attract foreign investment.
The Systemic Problem: A Lack of Integrated Vision
Today, case cantoniere are managed by a fragmented web of agencies: ANAS, the State Property Office, regional and local governments. But there's no central coordination. No national strategy for value enhancement. No clear, up-to-date, accessible digital platform.
The official website for the project? Empty. The Invest in Italy portal? Unappealing and often incomplete. Regional initiatives? Inconsistent. To see for yourself, get lost in the Lazio Region’s dedicated site...
Meanwhile, hundreds of case cantoniere remain there—motionless, silently watching us go by.
At this point, it’s almost more interesting to buy romantic prints and DIY scale models (yes, they’re on eBay).
Slow, Local, Sustainable Tourism: An Idea More Relevant Than Ever
Unlike ten years ago, today we have:
concrete experience through ITS ITALY,
a more structured network of architects, tourism operators, and investors,
a deep understanding of operational and bureaucratic challenges.
Tourism has changed. The desire for authenticity, local connections, and widespread experiences is growing. The case cantoniere could become the core of a road-based, distributed hospitality model—far from the chaos of overtourism.
They could connect the villages (which we’re already helping to regenerate) with the roads that lead to them. They could become EV charging stations, provide jobs for local youth, and so much more...
A Proposal: Regeneration as a Network, Not in Fragments
What’s needed is a platform. A national program. A systemic project. And that’s worrying—because that means involving too many interests, which usually translates to another 10 years of waiting.
Not just isolated tenders. Not just individual concessions. But a replicable, fundable, scalable model:
A national network of case cantoniere
Coordinated management with tourism and local players
Public-private co-investment
A replicable architectural and management format
Affordable rents and longer concessions
A Provocation: What If We Started Again, Right Now?
Maybe what we need is a new handful of “crazy visionaries,” just like ten years ago. Only now we’re more mature, more experienced, more cynical—but also more determined.
We could be the ones—the ones who never stopped believing in the project—who bring it back to life. Who push it forward with purpose. Who build conscious, constructive advocacy around it.
A network of case cantoniere that aren’t just romantic relics, but strategic assets for Italian tourism.
Those Houses Are Still Watching Us
The case cantoniere don’t move. They don’t disappear. They remain there, still, reminding us of what we could have done—and still could do. They’re not just dreams. They’re real buildings, real resources, real opportunities. But it takes courage to see them as a system, not isolated events.
So the question is: do we still want to try?
Honestly? I think we should.