Bruxelles costruisce una misura dello housing stress e riconosce contemporaneamente che in alcune aree rurali europee lo stock vuoto cresce per invecchiamento e declino demografico. È esattamente il motivo per cui all’Italia serve anche un indicatore opposto: il repopulation stress.
L’Europa ha appena introdotto una metodologia per misurare lo housing stress, ma nello stesso documento tecnico che accompagna questa svolta dice qualcosa che per l’Italia dovrebbe essere altrettanto importante: mentre nelle regioni costiere, nelle grandi città e negli hotspot turistici è prevista una crescente pressione della domanda, in alcune aree rurali europee aumenta lo stock abitativo vuoto a causa dell’invecchiamento e della diminuzione della popolazione. È una frase quasi laterale nel nuovo dibattito europeo, ma contiene una distinzione fondamentale: una casa vuota può essere il sintomo di una domanda immobiliare che non riesce ad accedere allo stock disponibile oppure il risultato di una domanda che è semplicemente scomparsa.
La finestra chiusa è la stessa. Il problema economico è quasi opposto.
Il nuovo Affordable Housing Act è costruito precisamente intorno all’idea che il contesto venga prima della misura. Per stabilire se un’area è sotto stress utilizza il rapporto tra prezzi delle abitazioni e reddito disponibile pro capite, l’evoluzione del rapporto e la probabilità che la pressione continui. Ma il regolamento richiede poi di guardare alle cause locali e consente di delimitare l’area a un quartiere, un Comune, un’area metropolitana, un’area rurale o soltanto una loro parte. Non esiste quindi, nemmeno nell’impostazione europea, un’unica “crisi della casa”. Esistono mercati nei quali domanda, offerta e redditi producono una forte difficoltà di accesso e mercati nei quali l’offerta immobiliare è abbondante rispetto a un numero di abitanti e famiglie in riduzione.
È qui che il concetto di denominatore diventa essenziale. Dire che in un comune esistono cento abitazioni vuote non ci dice quasi nulla se ignoriamo quante persone stanno cercando casa. Dire che sono arrivati cinquanta acquirenti stranieri significa poco se non sappiamo quante proprietà erano effettivamente contendibili dalla popolazione locale. Dire che ci sono cinquanta Airbnb può descrivere una trasformazione importante in un mercato con duecento abitazioni disponibili e quasi nessun alloggio per residenti oppure il recupero di cinquanta case che erano chiuse da quindici anni in un comune con centinaia di immobili senza domanda. La categoria è identica; l’effetto sociale ed economico dipende da ciò che quella nuova utilizzazione sostituisce.
Il dibattito europeo sulle case non occupate rende questa distinzione ancora più urgente. La Commissione stima che circa il 20% delle abitazioni nell’Unione non sia occupato, ma i propri studi riconoscono apertamente che le statistiche sulla vacancy non sono ancora armonizzate e che sotto la parola “vuoto” convivono fenomeni molto diversi: long-term vacancy, sottoutilizzo, non occupazione occasionale e vero abbandono. Alcuni Paesi considerano le seconde case come vacant, altri no. Una politica basata sul semplice numero delle abitazioni vuote rischierebbe quindi di confondere un appartamento inutilizzato nel centro di una città dove esiste una lunga fila di potenziali inquilini con una casa in un paese che ha perso un terzo degli abitanti e non trova un compratore neppure abbassando drasticamente il prezzo.
È proprio questa distinzione che manca spesso nel dibattito italiano sugli stranieri, sui digital nomads, sulle seconde case e perfino sulle case a un euro. Quando nuova domanda arriva in un mercato sotto forte pressione, può entrare in competizione con la domanda locale. Se dieci acquirenti stranieri comprano dieci delle trenta abitazioni realmente disponibili in un piccolo mercato dove trenta famiglie residenti stanno cercando casa, il loro effetto è tutt’altro che irrilevante. Se gli stessi dieci acquirenti recuperano dieci edifici che nessuno locale aveva cercato da anni, il risultato è diverso. Non significa che lo straniero sia sempre una soluzione nei territori che si spopolano, né che qualunque investimento esterno debba essere salutato come ripopolamento. Significa soltanto che senza il denominatore non possiamo sapere che cosa stiamo misurando.
Lo stesso rigore dovrebbe essere utilizzato per gli affitti brevi. Il nuovo regolamento europeo, lungi dal definirli automaticamente responsabili della crisi, richiede per eventuali restrizioni una prova di effetto negativo significativo protratto per almeno tre anni e una delimitazione territoriale proporzionata. Perché non applicare la stessa logica quando si parla di aree in declino? Se una locazione turistica sostituisce un contratto residenziale in una zona nella quale la domanda di lungo periodo è insoddisfatta, può aggravare la pressione. Se consente di riportare in uso una casa che non aveva né inquilini né compratori e la cui ristrutturazione non sarebbe stata economicamente giustificabile altrimenti, l’effetto può essere opposto. Nessuna delle due situazioni dovrebbe essere assunta per principio. Entrambe dovrebbero essere misurate.
È da qui che nasce l’idea di affiancare allo housing stress europeo una misura di repopulation stress. Non sarebbe semplicemente l’inverso del rapporto prezzo-reddito. Dovrebbe misurare l’indebolimento della domanda demografica rispetto al patrimonio e ai servizi disponibili: variazione della popolazione e delle famiglie, natalità e saldo migratorio, età media, numero e quota degli immobili realmente non utilizzati, transazioni, durata degli immobili sul mercato, prezzi, stato del patrimonio, nuovi proprietari, nuove residenze, presenze temporanee, accessibilità ai servizi e progressiva perdita delle funzioni locali. Un territorio non entra in repopulation stress perché le case costano poco. Ci entra quando il numero e il tipo di persone in grado o disposte a utilizzarne patrimonio e servizi si riducono strutturalmente.
Questa metrica aiuterebbe anche a togliere molta retorica dal tema del ripopolamento. Poche decine di digital nomads non compensano automaticamente centinaia di giovani persi, così come cento acquirenti stranieri non equivalgono a cento nuovi residenti. Una seconda casa utilizzata tre mesi l’anno non è una residenza permanente. Ma sarebbe altrettanto scorretto attribuirle valore zero se prima era chiusa dodici mesi: può generare ristrutturazioni, manutenzione, consumi, relazioni e una frequentazione che in alcuni casi può aumentare nel tempo. Il punto scientificamente interessante non è decidere in anticipo che ogni presenza temporanea diventi un residente; è misurare il percorso tra nessuna presenza, utilizzo occasionale, utilizzo prolungato e residenza.
Da questo punto di vista l’Italia possiede due problemi immobiliari che dovrebbero quasi specchiarsi. Nelle aree sotto housing stress bisogna chiedersi come rendere una quantità maggiore di patrimonio realmente accessibile alle persone che vogliono o devono viverci. Nelle aree sotto repopulation stress bisogna chiedersi come riportare persone, capitale e funzioni verso un patrimonio che ha progressivamente perso domanda. La prima può richiedere più costruzioni, recupero delle case inutilizzate e, dove l’evidenza lo dimostri, restrizioni ad alcuni usi. La seconda può richiedere incentivi al recupero, nuovi residenti, immigrati, rientri, proprietari temporanei, lavoratori mobili e forme di utilizzo che impediscano al patrimonio di uscire definitivamente dal mercato.
La politica della casa e quella del ripopolamento diventano quindi quasi opposte partendo dallo stesso oggetto: un’abitazione. Ed è forse la lezione più utile che arriva dal nuovo regolamento europeo. Non chiedere prima se una casa sia Airbnb, seconda casa, acquistata da uno straniero o semplicemente vuota. Chiedere prima dove si trova, rispetto a quale domanda, a quale popolazione e a quale stock. Soltanto dopo possiamo capire se quella casa rappresenti una pressione da ridurre o una capacità che rischia di andare definitivamente perduta.