ZES Unica del Sud: opportunità concrete per investire nel Mezzogiorno
L’opportunità offerta dalla ZES Unica del Sud Italia è stata presentata anche a Londra, durante un evento organizzato presso l’Ambasciata d’Italia in collaborazione con ICE – Agenzia per la promozione all’estero e l’internazionalizzazione delle imprese italiane.
L’incontro era dedicato a imprese e investitori internazionali interessati a sviluppare attività nel Mezzogiorno, un’area che negli ultimi anni è tornata al centro di importanti politiche di incentivo agli investimenti produttivi.
Cos’è la ZES Unica
Dal 2024 tutte le regioni del Sud Italia sono state incluse in un’unica Zona Economica Speciale (ZES), con l’obiettivo di ridurre il divario strutturale con il Nord del Paese e favorire nuovi insediamenti produttivi.
Le regioni coinvolte sono: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Marche, Molise, Puglia, Sicilia, Sardegna, Umbria.
All’interno di questa area le imprese possono beneficiare di:
- incentivi fiscali importanti
- procedure amministrative semplificate
- agevolazioni per investimenti produttivi e immobiliari
L’obiettivo è rendere il Sud Italia più competitivo per nuovi progetti industriali, logistici, turistici e tecnologici.
Il credito d’imposta: come funziona davvero
Il principale strumento di incentivo è il credito d’imposta sugli investimenti.
In pratica, una parte dell’investimento effettuato dall’impresa viene trasformata in un credito fiscale utilizzabile per compensare:
- imposte
- contributi previdenziali
- altri debiti fiscali
Questo significa che una quota rilevante dell’investimento può essere recuperata nel tempo riducendo il carico fiscale, migliorando quindi la sostenibilità finanziaria del progetto.
La percentuale teorica massima può arrivare fino al 60% dell’investimento, anche se nella pratica la percentuale effettiva dipende dalle risorse disponibili e dal numero di domande presentate.
Ad esempio, nel 2025 il credito effettivamente attribuito è stato intorno al 36%, con ulteriori integrazioni previste in seguito alla rideterminazione delle risorse in legge finanziaria.
Per questo motivo è importante considerare sempre il credito con prudenza nella pianificazione finanziaria.
Quali investimenti sono ammessi
Una caratteristica interessante della ZES è che l’investimento può includere non solo beni produttivi, ma anche componenti immobiliari.
Nel piano di investimento possono essere inseriti:
- macchinari
- impianti produttivi
- attrezzature
- arredi
- immobili strumentali all’attività
Il valore degli immobili può arrivare fino al 50% dell’investimento complessivo.
L’investimento minimo richiesto è 200.000 euro.
Strumenti finanziari utilizzabili
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che possono essere utilizzati anche strumenti come:
- rent to buy
- leasing immobiliare
- acquisti tramite società veicolo
Questi strumenti possono rendere l’investimento più flessibile, soprattutto quando si tratta di progetti immobiliari o turistici.
Alcuni esempi pratici
Strutture turistiche
Un investitore può acquistare e ristrutturare un immobile da destinare a:
- strutture extralberghiere (case vacanza, b&b)
- boutique hotel
- struttura ricettiva per turismo internazionale
Il credito d’imposta può coprire parte dei costi di:
- acquisto dell’immobile
- arredi
- impianti tecnologici.
Charter nautico
Un altro esempio frequente riguarda l’acquisto di imbarcazioni da destinare al charter nautico, settore in forte crescita nelle regioni costiere del Sud.
Anche in questo caso l’investimento può beneficiare del credito d’imposta.
Attività produttive o logistiche
Molte imprese utilizzano la ZES per:
- aprire stabilimenti produttivi
- creare hub logistici
- espandere sedi operative già esistenti.
Attenzione alla pianificazione finanziaria
È importante ricordare che il meccanismo di assegnazione del credito funziona a riparto.
In altre parole:
1. le imprese presentano le domande
2. viene calcolato il totale degli investimenti
3. le risorse disponibili vengono distribuite proporzionalmente.
Questo significa che la percentuale effettiva può variare.
Per questo motivo è sempre consigliabile strutturare l’investimento in modo sostenibile anche senza considerare l’incentivo al 100% del valore teorico massimo.
Supporto per imprese e investitori
Molte opportunità offerte dalla ZES e dagli altri incentivi pubblici rimangono poco utilizzate, spesso perché le imprese non conoscono gli strumenti disponibili o non hanno supporto nella preparazione delle domande.
Per questo motivo i nostri consulenti sono a disposizione per assistere imprese e investitori nelle diverse fasi del progetto:
- analisi preliminare dell’investimento
- individuazione dei bandi e degli incentivi disponibili
- preparazione delle domande di finanziamento
- strutturazione dell’operazione immobiliare o industriale
- creazione di nuove società o veicoli di investimento.
In molti casi è possibile combinare più strumenti pubblici, nazionali e regionali, migliorando significativamente la sostenibilità economica dei progetti.
Per maggiori informazioni contatta pure la Redazione, l’autore Antonio D'Aniello o ITS ITALY
ZES South Italy: a practical opportunity for companies investing in the country
The opportunity offered by the Single Special Economic Zone (SEZ) for Southern Italy has recently been presented in London during an event held at the Italian Embassy in collaboration with ICE – the Italian Trade Agency.
The event was aimed at international companies interested in establishing operations in Southern Italy, a region increasingly supported by investment incentives and administrative simplifications.
What the ZES actually is
Since 2024, the entire southern part of Italy has been included in one single Special Economic Zone, covering the following regions: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Marche, Molise, Puglia, Sicily, Sardinia and Umbria.
The objective is to reduce the economic gap with Northern Italy and encourage:
- new production facilities
- expansions of existing businesses
- international investments.
The tax credit incentive
The core incentive is a tax credit for investments.
Once the investment is completed and the procedure finalized, the company receives a tax credit that can be used to offset:
- corporate taxes
- social security contributions
- other fiscal liabilities.
The theoretical maximum incentive can reach up to 60% of the investment. However, the final percentage depends on the available funds and the total number of applications submitted. In 2025, for example, the effective credit granted was approximately 36%, with additional allocations expected after budget adjustments.
For this reason, investors should always consider the incentive as an important support but not the sole financial pillar of the project.
What investments can include
The investment plan may include:
- machinery
- production equipment
- technical installations
- furniture
- real estate assets used for business activity.
Real estate costs can represent up to 50% of the total investment, which makes the incentive particularly interesting for projects involving property development.
The minimum investment required is €200,000.
Financial structures allowed
The Italian Revenue Agency has confirmed that several financial tools can be used, including:
- rent-to-buy agreements
- real estate leasing
- corporate investment vehicles.
These structures can make projects more flexible and accessible to investors.
Practical examples
Tourism development
An investor may purchase and renovate a property to create:
- a boutique hotel
- non-hotel facilities (holiday homes, B&Bs)
- a hospitality structure for international visitors.
The tax credit can partially cover the cost of the property, renovation works, furniture and technical systems.
Nautical charter
Another example involves the purchase of boats to operate in the charter market, which is growing rapidly in Southern Italy.
Industrial and logistics hubs
Many companies use the ZES to establish:
- new production plants
- logistics hubs
- operational expansions.
A note of caution
The allocation of the tax credit follows a proportional distribution mechanism.
After all applications are submitted, the total available budget is divided among eligible investments. As a result, the final percentage may vary.
For this reason, financial planning should always be done with conservative assumptions.
Advisory support
Many of the incentives available in Italy remain underused simply because companies are not familiar with the procedures or lack the technical support required to prepare applications.
For this reason, our advisors are available to support investors and companies in:
- evaluating investment opportunities
- identifying relevant national and regional incentives
- preparing funding applications
- structuring real estate or industrial projects
- setting up new companies or investment vehicles.
In many cases it is possible to combine multiple public incentives, significantly improving the financial viability of the project.
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